Mieterhöhung nach Modernisierung: Berechnung und Grenzen

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um 8 % der Kosten erhöhen, die auf deine Wohnung entfallen (§ 559 Abs. 1 BGB). Vorher abzuziehen sind der Anteil, der ohnehin für Reparaturen fällig gewesen wäre, und öffentliche Fördermittel. Außerdem gilt eine Kappung: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete durch Modernisierungen um höchstens 3 € pro Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 € pro Quadratmeter um höchstens 2 € (§ 559 Abs. 3a BGB). Für einen geförderten Heizungstausch gibt es einen eigenen Weg mit 10 % und einer Kappung von 0,50 € pro Quadratmeter (§ 559e BGB).

Dieser Ratgeber zeigt den Rechenweg Schritt für Schritt, die Fristen für Ankündigung und Erhöhung und die Rechte, die du als Mieter dagegen hast.

Welche Maßnahmen eine Mieterhöhung erlauben

Modernisierung ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b BGB. Zur Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB berechtigen aber nicht alle dort genannten Fälle, sondern nur diese:

• Energetische Modernisierung (Nr. 1): Die Maßnahme spart in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie, etwa eine Fassadendämmung oder neue Fenster.
• Weniger Wasserverbrauch (Nr. 3), zum Beispiel wassersparende Armaturen im ganzen Haus.
• Höherer Gebrauchswert (Nr. 4), etwa ein neuer Aufzug oder ein Balkonanbau.
• Dauerhaft bessere Wohnverhältnisse (Nr. 5), zum Beispiel ein neu gestalteter Hof oder Fahrradstellplätze.
• Maßnahmen aus Gründen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (Nr. 6), etwa gesetzliche Pflichten, sofern es keine bloße Erhaltung ist.

Sonderregeln gelten für den erstmaligen Glasfaseranschluss (Nr. 4a) und den Einbau einer Heizungsanlage (Nr. 1a), dazu unten mehr. Keine Mieterhöhung nach § 559 BGB erlauben dagegen Maßnahmen, die nur allgemein Primärenergie sparen oder dem Klima dienen, ohne Bezug zur Mietsache (Nr. 2), und die Schaffung neuen Wohnraums wie ein Dachgeschossausbau (Nr. 7).

Ebenfalls nicht umlegbar sind reine Reparaturen. Wo die Grenze zwischen Modernisierung und Erhaltung verläuft, erklärt der Ratgeber Modernisierung oder Instandhaltung.

Mieterhöhung nach Modernisierung berechnen: der Rechenweg

1. Gesamtkosten der Maßnahme ermitteln.
2. Erhaltungsanteil abziehen: Kosten, die für ohnehin fällige Reparaturen angefallen wären, gehören nicht dazu. Sie werden, soweit nötig, geschätzt; dabei zählt, wie abgenutzt die ersetzten Bauteile waren (§ 559 Abs. 2 BGB).
3. Zuschüsse abziehen: Kosten, die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt sind oder die der Mieter oder ein Dritter für ihn übernommen hat, zählen nicht mit (§ 559a Abs. 1 BGB).
4. Auf die Wohnungen verteilen: Betrifft die Maßnahme mehrere Wohnungen, sind die Kosten angemessen aufzuteilen (§ 559 Abs. 3 BGB). Bei einer Dämmung ist das häufig die Wohnfläche.
5. 8 % davon ergeben die Erhöhung der Jahresmiete, geteilt durch zwölf die Erhöhung pro Monat.
6. Zinsvorteil abziehen: Wurde die Maßnahme mit einem zinsverbilligten Förderdarlehen bezahlt, wird nicht der Darlehensbetrag abgezogen. Die Erhöhung verringert sich um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung gegenüber dem marktüblichen Zins (§ 559a Abs. 2 BGB).
7. Kappungsgrenze prüfen (nächster Abschnitt).

Rechenbeispiel: Fassadendämmung

Ein Haus mit zehn Wohnungen und 750 m² Wohnfläche wird gedämmt. Deine Wohnung hat 75 m², die Kaltmiete liegt bei 6,50 € pro m².

Die Kappung liegt hier bei 2 € pro m², weil die Ausgangsmiete unter 7 € liegt, also bei 150 € im Monat. Die 60 € bleiben darunter und sind zulässig. Der Anteil von 30 % für die Erhaltung ist nur eine Annahme für das Beispiel; in der Praxis hängt er vom Zustand der ersetzten Bauteile ab und muss in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar sein.

Den Rechenweg mit deinen eigenen Zahlen kannst du im Mieterhöhungs-Rechner durchspielen; er berücksichtigt die Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB.

Die Kappungsgrenze: 3 € oder 2 € pro Quadratmeter in sechs Jahren

Unabhängig vom 8-%-Satz darf die monatliche Miete durch Modernisierungserhöhungen innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 € pro m² Wohnfläche steigen. Lag die Miete vor der Erhöhung unter 7 € pro m², sind es 2 € (§ 559 Abs. 3a BGB).

Angerechnet werden dabei nur frühere Erhöhungen wegen Modernisierung innerhalb der sechs Jahre. Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und Änderungen der Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben außen vor.

Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt eine engere Grenze: Erfüllt die Maßnahme zugleich die Voraussetzungen einer energetischen Modernisierung oder eines Heizungstauschs nach § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a BGB, darf die Miete insoweit um höchstens 0,50 € pro m² in sechs Jahren steigen (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB).

Heizungstausch: 10 % nach § 559e BGB

Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage (§ 555b Nr. 1a BGB) kann der Vermieter statt nach § 559 auch nach § 559e BGB erhöhen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme dem Grunde nach förderfähig ist und der Vermieter Fördermittel tatsächlich in Anspruch genommen hat. Dann gilt:

• Die Jahresmiete darf um 10 % der aufgewendeten Kosten steigen, abzüglich der in Anspruch genommenen Fördermittel.
• Als Erhaltungsanteil werden pauschal 15 % der Kosten abgezogen. Für Kosten einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes gilt diese Pauschale nicht (§ 559e Abs. 2 BGB).
• Die Kappung liegt bei 0,50 € pro m² im Monat innerhalb von sechs Jahren (§ 559e Abs. 3 BGB).

Bekommt der Vermieter keine Förderung, obwohl sie möglich wäre, bleibt ihm nur der normale Weg über § 559 BGB.

Beispiel: Auf deine 70-m²-Wohnung entfallen 14.000 € für eine neue Wärmepumpe, gefördert mit 4.200 €. Rechnung: 14.000 € minus 15 % Pauschale ergibt 11.900 €, minus 4.200 € Förderung ergibt 7.700 €. 10 % davon sind 770 € im Jahr, also rund 64 € im Monat oder 0,92 € pro m². Die Kappung von 0,50 € pro m² begrenzt die Erhöhung auf 35 € im Monat.

Ankündigung und Erhöhungserklärung: Form und Fristen

Die Modernisierungsankündigung

Der Vermieter muss die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, ein Brief oder eine E-Mail genügt (§ 555c Abs. 1 BGB). Pflichtangaben sind:

• Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen
• voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer
• der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten

Außerdem soll der Vermieter auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2 BGB). Einen Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht schreibt das Gesetz nicht vor.

Fehlt die Ankündigung oder entspricht sie nicht den Vorschriften, ist die spätere Mieterhöhung nicht unwirksam. Der Mieter schuldet sie aber sechs Monate später. Dasselbe gilt, wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§ 559b Abs. 2 BGB).

Die Mieterhöhungserklärung

Nach Abschluss der Arbeiten erklärt der Vermieter die Erhöhung in Textform. Sie ist nur wirksam, wenn darin die Erhöhung aus den entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird, einschließlich Erhaltungsanteil und Fördermitteln (§ 559b Abs. 1 BGB). Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.

Ein Musterschreiben für die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB findest du in unseren Vorlagen. Für die Modernisierungserhöhung taugt es nur als Gerüst, weil hier die Kostenberechnung hinzukommt.

Deine Rechte als Mieter

• Härteeinwand: Bedeutet die Erhöhung, auch mit Blick auf die künftigen Betriebskosten, eine nicht zu rechtfertigende Härte, ist sie insoweit ausgeschlossen (§ 559 Abs. 4 BGB). Die Umstände musst du bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3, § 559 Abs. 5 BGB). Eine feste Einkommensschwelle gibt es nicht, es kommt auf eine Abwägung im Einzelfall an. Ausgeschlossen ist der Einwand, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hatte; für den Einbau einer Heizungsanlage gilt diese zweite Ausnahme nicht.
• Sonderkündigungsrecht: Nach Zugang der Ankündigung kannst du bis zum Ablauf des folgenden Monats außerordentlich kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 555e BGB).
• Mietminderung während der Bauarbeiten: Grundsätzlich möglich, sobald die Wohnung erheblich beeinträchtigt ist. Nur bei einer energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) bleibt eine Beeinträchtigung in den ersten drei Monaten außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB). Bei einem Aufzug, Balkon oder Grundriss gilt diese Sperre nicht. Wie die Minderung funktioniert, steht im Ratgeber Mietminderung: Gründe, Höhe und Ablauf.
• Berechnung prüfen: Fordere die Belege an, wenn die Erläuterung Erhaltungsanteil, Fördermittel oder die Verteilung nicht nachvollziehbar darstellt.

Vereinfachtes Verfahren bis 10.000 € je Wohnung

Betragen die geltend gemachten Kosten für eine Wohnung höchstens 10.000 €, kann der Vermieter vereinfacht rechnen (§ 559c BGB):

• Als Erhaltungsanteil werden pauschal 30 % abgezogen.
• Der Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB und der Abzug des Zinsvorteils aus Förderdarlehen entfallen. Beim Einbau einer Heizungsanlage, die zugleich § 555b Nr. 1 oder 1a erfüllt, bleibt der Härteeinwand bestehen.
• Hat der Vermieter in den letzten fünf Jahren schon nach § 559, § 559c oder § 559e erhöht, werden die damals geltend gemachten Kosten auf die 10.000 € angerechnet.
• Nach einer Erhöhung im vereinfachten Verfahren sind für fünf Jahre weitere Erhöhungen nach § 559 oder § 559e grundsätzlich ausgeschlossen.
• Ankündigung und Erhöhungserklärung müssen ausdrücklich sagen, dass das vereinfachte Verfahren genutzt wird.

Die Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 3a BGB gelten auch hier.

Häufige Fehler in der Erhöhungserklärung

• Erhaltungsanteil fehlt oder ist nicht erläutert: Ist bei der Maßnahme ein Erhaltungsanteil angefallen, etwa weil alte Fenster ohnehin am Ende ihrer Lebensdauer waren, muss die Erklärung ihn nachvollziehbar ausweisen. Sonst ist sie formell angreifbar.
• Fördermittel nicht abgezogen: Zuschüsse mindern die Kosten, zinsverbilligte Darlehen die Erhöhung um den Zinsvorteil (§ 559a BGB).
• Nicht berechtigte Maßnahme: Ein Dachgeschossausbau oder eine Maßnahme, die nur allgemein dem Klima dient, trägt keine Erhöhung nach § 559 BGB.
• Kappung übersehen: Frühere Modernisierungserhöhungen der letzten sechs Jahre müssen eingerechnet werden.
• Zu früh verlangt: Die erhöhte Miete ist erst ab dem dritten Monat nach Zugang fällig, bei fehlerhafter Ankündigung sechs Monate später.

Häufige Fragen

Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?

Die Jahresmiete darf um 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten steigen, nach Abzug von Erhaltungsanteil und Fördermitteln. Zusätzlich gilt eine Kappung von 3 € pro m² in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 € pro m² von 2 €. Beim Einbau einer Heizungsanlage liegt die Grenze bei 0,50 € pro m².

Wird die Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die Kappungsgrenze angerechnet?

Nein. Auf die Kappung von 3 € bzw. 2 € pro m² werden nur frühere Erhöhungen wegen Modernisierung innerhalb von sechs Jahren angerechnet. Erhöhungen auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB und Betriebskostenänderungen nach § 560 BGB zählen nicht mit.

Ist die Mieterhöhung unwirksam, wenn die Modernisierung nicht angekündigt wurde?

Nein. Die Erhöhung bleibt möglich, du musst sie aber sechs Monate später zahlen als sonst (§ 559b Abs. 2 BGB). Dasselbe gilt, wenn die tatsächliche Erhöhung mehr als 10 % über der angekündigten liegt.

Bis wann muss ich einen Härteeinwand erheben?

Bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, und zwar in Textform. Hat der Vermieter in der Ankündigung nicht auf Form und Frist hingewiesen, gilt diese Frist nicht; die Umstände müssen dann spätestens bis zum Beginn der Maßnahme mitgeteilt werden (§ 555d Abs. 5 BGB).

Wie werden Förderdarlehen berücksichtigt?

Zuschüsse werden von den Kosten abgezogen. Bei einem zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen aus öffentlichen Mitteln verringert sich dagegen die jährliche Erhöhung um den Zinsvorteil, also die Differenz zwischen verbilligtem und marktüblichem Zins auf den Darlehensbetrag (§ 559a Abs. 2 BGB).

Darf ich während der Bauarbeiten die Miete mindern?

Ja, wenn die Wohnung erheblich beeinträchtigt ist. Nur bei einer energetischen Modernisierung ist die Minderung in den ersten drei Monaten ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Bei anderen Maßnahmen wie einem Aufzugseinbau kannst du sofort mindern.