Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung: Was Mieter wissen muessen

Die Grundsteuer ist in fast jeder Nebenkostenabrechnung die erste Position — und oft eine der hoechsten. Als Mieter zahlen Sie die Grundsteuer indirekt ueber die Nebenkosten mit, obwohl der Eigentuemer der Steuerschuldner ist. Dieser Artikel erklaert, wie die Umlage funktioniert, was die Grundsteuerreform 2025 fuer Mieter bedeutet und wann die Grundsteuer nicht umgelegt werden darf.

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 1 BetrKV

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet die Grundsteuer als erste umlagefaehige Kostenart auf. § 2 Nr. 1 BetrKV definiert: "die laufenden oeffentlichen Lasten des Grundstuecks, hierzu gehoert namentlich die Grundsteuer".

Damit die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung erscheinen darf, muessen zwei Voraussetzungen erfuellt sein:

• Der Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vereinbaren (entweder einzeln aufgelistet oder pauschal mit Verweis auf die BetrKV).
• Die Grundsteuer muss tatsaechlich vom Eigentuemer an die Gemeinde gezahlt worden sein.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die auf Grundbesitz erhoben wird. Steuerschuldner ist der Eigentuemer des Grundstuecks. Die Steuer wird in der Regel vierteljaehrlich faellig und fliesst an die Gemeinde, in der das Grundstueck liegt. Die Hoehe haengt von drei Faktoren ab:

• Grundsteuerwert (frueher: Einheitswert) — wird vom Finanzamt festgestellt
• Steuermesszahl — gesetzlich festgelegt, abhaengig von der Art des Grundstuecks
• Hebesatz — wird von der Gemeinde individuell festgelegt und variiert stark

Die Formel lautet: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

Grundsteuer B vs. Grundsteuer A

Es gibt zwei Arten der Grundsteuer:

• Grundsteuer A (agrarisch): Gilt fuer land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Fuer Mietwohnungen irrelevant.
• Grundsteuer B (baulich): Gilt fuer bebaute und unbebaute Grundstuecke. Diese Steuer wird in der Nebenkostenabrechnung umgelegt.

Wenn in Ihrer Abrechnung "Grundsteuer" steht, ist damit immer die Grundsteuer B gemeint.

Die Grundsteuerreform 2025

Seit dem 01.01.2025 gilt die Grundsteuerreform. Die bisherigen Einheitswerte, die teilweise auf Werten aus 1935 (Ost) bzw. 1964 (West) beruhten, wurden durch neue Grundsteuerwerte abgeloest. Das hat erhebliche Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung:

Was sich geaendert hat

• Alle Grundstuecke in Deutschland wurden neu bewertet.
• Die Steuermesszahlen wurden angepasst (gesenkt), um die hoehere Bewertung auszugleichen.
• Viele Gemeinden haben ihre Hebesaetze angepasst.
• Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Berechnungsmodelle (Bundesmodell vs. Laendermodelle in Bayern, Baden-Wuerttemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen).

Was das fuer Mieter bedeutet

Die Grundsteuerreform soll laut Gesetzgeber aufkommensneutral sein — die Gemeinden sollen insgesamt nicht mehr Steuereinnahmen erzielen. Fuer den einzelnen Mieter kann sich die Belastung aber deutlich veraendern:

• In Gebieten mit bisher niedrig bewerteten Grundstuecken kann die Grundsteuer steigen.
• In Gebieten mit bisher hoch bewerteten Grundstuecken kann sie sinken.
• Die erste Abrechnung mit der neuen Grundsteuer kommt fruehestens im Laufe des Jahres 2026 (fuer den Abrechnungszeitraum 2025).

Tipp: Vergleichen Sie die Grundsteuer in Ihrer naechsten Abrechnung mit den Vorjahren. Starke Abweichungen sollten Sie hinterfragen. Unser Betriebskostenspiegel wird aktualisierte Vergleichswerte bereitstellen.

Verteilerschluessel fuer die Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auf alle Mietparteien im Gebaeude verteilt. Welcher Verteilerschluessel angewendet wird, haengt vom Mietvertrag ab:

• Nach Wohnflaeche: Der haeufigste und fairste Schluessel. Der Anteil ergibt sich aus dem Verhaeltnis Ihrer Wohnflaeche zur Gesamtwohnflaeche.
• Nach Miteigentumsanteilen: Kommt bei Eigentumswohnungen vor, ist aber fuer Mietwohnungen eher unueblich.
• Nach Personenzahl: Moeglich, aber weniger verbreitet und fuer die Grundsteuer nicht ideal, da sie flaechenbezogen erhoben wird.

Wenn im Mietvertrag kein Verteilerschluessel festgelegt ist, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB die Wohnflaeche als Massstab.

Wann darf die Grundsteuer NICHT umgelegt werden?

Es gibt Faelle, in denen der Vermieter die Grundsteuer nicht auf die Mieter umlegen darf:

• Fehlende Vereinbarung: Der Mietvertrag enthaelt keine Klausel zur Umlage von Betriebskosten oder zur Grundsteuer.
• Inklusivmiete: Die Miete ist als Bruttomiete vereinbart — alle Nebenkosten sind bereits enthalten.
• Grundsteuer fuer gewerbliche Flaechen: Wenn im Gebaeude auch Gewerbeeinheiten vorhanden sind, darf deren Grundsteueranteil nicht auf die Wohnungsmieter umgelegt werden. Der Vermieter muss die Grundsteuer aufteilen.
• Grundsteuer C: Seit 2025 koennen Gemeinden eine erhoehte Grundsteuer C fuer unbebaute, baureife Grundstuecke erheben. Diese ist nicht auf Mieter umlegbar, da sie als Lenkungssteuer wirkt.
• Grundsteuererhoehung wegen Modernisierung: Erhoehungen, die aus einer wertsteigernden Modernisierung resultieren, sind umstritten. Manche Gerichte sehen sie als nicht umlagefaehig an.

Grundsteuer pruefen: Darauf sollten Sie achten

• Hoehe pruefen: Vergleichen Sie den Grundsteueranteil in Ihrer Abrechnung mit dem Betriebskostenspiegel. Deutschlandweit liegt die durchschnittliche Grundsteuer bei ca. 0,15-0,25 EUR pro Quadratmeter und Monat.
• Grundsteuerbescheid anfordern: Sie haben das Recht, den Grundsteuerbescheid der Gemeinde einzusehen. So koennen Sie ueberpruefen, ob der Vermieter den korrekten Betrag abrechnet.
• Verteilerschluessel kontrollieren: Stimmt die angegebene Gesamtwohnflaeche? Werden gewerbliche Flaechen korrekt herausgerechnet?
• Veraenderungen hinterfragen: Steigt die Grundsteuer ploetzlich stark an, lassen Sie sich den neuen Grundsteuerbescheid zeigen.

Fazit

Die Grundsteuer ist eine berechtigte Position in der Nebenkostenabrechnung — aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Besonders nach der Grundsteuerreform 2025 lohnt sich ein genauer Blick auf diese Kostenposition. Rechnen Sie Ihre gesamte Abrechnung mit dem Nebenkostenrechner nach und nutzen Sie den Fehler-Checker fuer eine schnelle Plausibilitaetspruefung. Weitere Informationen zu den umlagefaehigen Kostenarten und nicht umlagefaehigen Kosten finden Sie in unseren weiteren Ratgebern.