Abschlagszahlung bei der Miete: Nebenkosten einfach erklärt

Die Abschlagszahlung bei der Miete ist der monatliche Betrag, den du zusätzlich zur Kaltmiete für die Nebenkosten zahlst. Im Gesetz heißt sie Vorauszahlung (§ 556 Abs. 2 BGB). Sie ist kein Endpreis: Einmal im Jahr rechnet der Vermieter die tatsächlichen Betriebskosten ab, und daraus ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Steht in der Anzeige oder im Vertrag „zzgl. Nebenkosten", ist die genannte Miete die Kaltmiete, und die Nebenkosten kommen obendrauf.

Abschlag, Vorauszahlung, Pauschale: die Begriffe

Abschlag und Vorauszahlung sind dasselbe. Den Unterschied zur Pauschale und welches Modell für wen besser passt, erklärt der Ratgeber Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlung.

Was „zzgl. Nebenkosten" bedeutet

„Zzgl." steht für „zuzüglich". Eine Anzeige mit „650 € zzgl. Nebenkosten" nennt also die Kaltmiete; was du tatsächlich überweist, ist höher. Im Mietvertrag muss dann stehen, ob die Nebenkosten als Vorauszahlung (mit Abrechnung) oder als Pauschale (ohne Abrechnung) gezahlt werden. Typische Formulierungen:

• „zzgl. Betriebskostenvorauszahlung 180 €": Vorauszahlung, jährliche Abrechnung.
• „zzgl. Betriebskostenpauschale 180 €": Pauschale, keine Abrechnung.
• „inkl. Nebenkosten": Inklusivmiete, die Nebenkosten sind in der Miete enthalten.

Achtung bei „inkl.": Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden, auch wenn der Vertrag etwas anderes sagt (§ 2 HeizkostenV). Das gilt nicht in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, in dem der Vermieter selbst wohnt; dort bleibt eine Inklusivvereinbarung wirksam (§ 2 HeizkostenV). Weitere Ausnahmen regelt § 11 HeizkostenV.

Wie hoch die Abschlagszahlung sein darf

Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB). Maßstab sind die zu erwartenden Kosten, in der Regel die der letzten Abrechnung.

Zur Orientierung: Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (Abrechnungsjahr 2024) lagen die Betriebskosten im Schnitt bei 2,67 € pro m² und Monat, davon 1,32 € für Heizung und Warmwasser und 1,35 € für die kalten Betriebskosten. Fallen alle Kostenarten an, nennt der DMB 3,68 €. Für 70 m² ergibt der Durchschnitt rund 187 € im Monat. Das ist ein Mittelwert, keine Obergrenze: Alter des Hauses, Heizung, Aufzug und kommunale Gebühren verschieben ihn deutlich. Die Werte je Kostenart stehen im Betriebskostenspiegel.

Was am Jahresende passiert

Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Danach kann er keine Nachforderung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Ein Guthaben musst du auch bei einer verspäteten Abrechnung bekommen.

• Nachzahlung: Die Kosten waren höher als deine Abschläge. Beispiel: 2.400 € gezahlt, 2.680 € Kosten, also 280 € Nachzahlung. Sie wird mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Wann du in Verzug kommst und ob Raten möglich sind, steht im Ratgeber Nebenkostennachzahlung: Frist, Fälligkeit und Raten.
• Guthaben: Du hast mehr gezahlt, als angefallen ist. Beispiel: 2.400 € gezahlt, 2.150 € Kosten, also 250 € zurück. Wie du es einforderst, erklärt der Ratgeber Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung einfordern.

Einwendungen gegen die Abrechnung musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 BGB). Ob die Abrechnung Fehler enthält, kannst du beim KI-Check prüfen lassen; der Prüfbericht kostet ab 9,90 € einmalig. Wie ein Bericht aussieht, zeigt der Beispielbericht.

Abschlag anpassen: § 560 Abs. 4 BGB

Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Das ist keine Bitte, sondern eine einseitige Erklärung. Ob die Abrechnung mit Nachzahlung oder Guthaben endete, spielt dafür keine Rolle; es kommt nur darauf an, dass eine Abrechnung vorliegt.

Rechenbeispiel: Die Abrechnung ergibt Kosten von 2.680 € bei Vorauszahlungen von 2.400 €. Angemessen ist eine neue Vorauszahlung von 2.680 € / 12 = 223,33 €. Einen pauschalen Sicherheitszuschlag darf der Vermieter nicht aufschlagen; berücksichtigen darf er nur konkret absehbare Kostensteigerungen, etwa eine bereits angekündigte Preiserhöhung (BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10).

Ab wann die neue Höhe gilt, sagt § 560 Abs. 4 BGB nicht ausdrücklich. Verbreitet wird sie ab der nächsten Fälligkeit nach Zugang der Erklärung verlangt, teils wird die Frist für Pauschalen (übernächster Monat) entsprechend angewandt. Wer auf Nummer sicher gehen will, nennt in der Erklärung einen Termin mit etwas Vorlauf. Die neue Höhe aus deiner letzten Abrechnung rechnet der Vorauszahlungs-Rechner aus. Mehr zu den Regeln steht im Ratgeber Betriebskostenvorauszahlung: Recht und Praxis.

Und bei der Pauschale?

Eine Pauschale darf der Vermieter nur erhöhen, wenn der Mietvertrag das vorsieht, und nur um gestiegene Betriebskosten, begründet in Textform (§ 560 Abs. 1 BGB). Die Erhöhung gilt ab dem übernächsten Monat (§ 560 Abs. 2 BGB). Sinken die Kosten, muss er die Pauschale herabsetzen und dir das unverzüglich mitteilen (§ 560 Abs. 3 BGB).

Wenn der Vermieter nicht abrechnet

Eigenmächtig kürzen darfst du den Abschlag grundsätzlich nicht. Es gibt aber eine wichtige Ausnahme: Rechnet der Vermieter über einen abgelaufenen Zeitraum nicht fristgerecht ab, darfst du im laufenden Mietverhältnis die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten, bis die Abrechnung kommt (Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB; BGH, Urteil vom 29.03.2006, VIII ZR 191/05). Ist das Mietverhältnis beendet, kannst du die Vorauszahlungen für den nicht abgerechneten Zeitraum vollständig zurückverlangen (BGH, Urteil vom 09.03.2005, VIII ZR 57/04). Was du dabei beachten musst, steht auf der Seite Nebenkostenabrechnung zu spät.

Abschlagszahlung bei Einzug und Auszug

Beginnt oder endet das Mietverhältnis mitten im Monat, schuldest du für diesen Monat in der Regel nur den anteiligen Abschlag; wie gerechnet wird, regelt oft der Vertrag. Beim Auszug muss der Vermieter keine Zwischenabrechnung machen (§ 556 Abs. 3 Satz 4 BGB). Du bekommst die reguläre Jahresabrechnung, anteilig für deine Mietzeit, und die Zwölfmonatsfrist läuft ab dem Ende des Abrechnungszeitraums, nicht ab deinem Auszug.

Was passiert, wenn du den Abschlag nicht zahlst

Die Vorauszahlung gehört zur Miete. Bleibt sie aus, entsteht ein Mietrückstand. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn du an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand bist oder über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Eine ordentliche Kündigung kann schon bei geringeren Rückständen drohen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Hältst du den Abschlag für zu hoch, passe ihn nach der nächsten Abrechnung nach § 560 Abs. 4 BGB an, statt einfach weniger zu überweisen.

Abschlagszahlung in der Steuererklärung

Die Abschläge selbst setzt du nicht ab. Maßgeblich sind die in der Abrechnung ausgewiesenen Kosten: Anteile für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, etwa Hausreinigung, Gartenpflege oder Hausmeister, kannst du nach § 35a EStG geltend machen. Details stehen auf der Seite Nebenkosten in der Steuererklärung.

Häufige Fragen

Ist Abschlagszahlung dasselbe wie Vorauszahlung?

Ja. Beide Begriffe meinen die monatliche Zahlung auf die voraussichtlichen Betriebskosten, über die jährlich abgerechnet wird. Im Gesetz heißt sie Vorauszahlung (§ 556 Abs. 2 BGB).

Was bedeutet „Miete zzgl. Nebenkosten"?

Der genannte Betrag ist die Kaltmiete. Die Nebenkosten kommen als Vorauszahlung oder Pauschale hinzu. Welches Modell gilt, muss im Mietvertrag stehen; nur bei der Vorauszahlung bekommst du eine jährliche Abrechnung.

Wie oft darf der Vermieter den Abschlag erhöhen?

Nach jeder Abrechnung, also in der Regel einmal im Jahr (§ 560 Abs. 4 BGB). Eine Anpassung ohne vorangegangene Abrechnung ist nicht zulässig. Angemessen ist ein Betrag, der sich am Ergebnis der letzten Abrechnung orientiert, ohne pauschalen Sicherheitszuschlag.

Kann ich den Abschlag senken, wenn ich ein Guthaben hatte?

Ja. Nach einer Abrechnung kannst du die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe herabsetzen (§ 560 Abs. 4 BGB). Grundlage ist das Ergebnis der Abrechnung, geteilt durch zwölf.

Darf ich die Abschlagszahlung einbehalten, wenn keine Abrechnung kommt?

Im laufenden Mietverhältnis ja: Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, darfst du die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten, bis er abrechnet (§ 273 BGB; BGH, VIII ZR 191/05). Ist das Mietverhältnis beendet, kannst du die Vorauszahlungen für den nicht abgerechneten Zeitraum vollständig zurückverlangen (BGH, VIII ZR 57/04).

Muss die Abschlagszahlung im Mietvertrag stehen?

Ja. Betriebskosten muss der Mieter nur tragen, wenn das vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Ohne Vereinbarung sind sie mit der Miete abgegolten.