Wärmepumpe abrechnen: Heizkosten und Warmwasser

Eine zentrale Wärmepumpe im Mietshaus wird nach der Heizkostenverordnung abgerechnet wie jede andere Zentralheizung. Umlagefähig sind vor allem der Strom der Wärmepumpe, die Wartung und die Kosten der Verbrauchserfassung. Verteilt wird zu 50 bis 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch der Wohnungen, der Rest nach Wohnfläche. Erzeugt die Wärmepumpe auch das Warmwasser, müssen die Kosten zuerst auf Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden. Dabei passiert der häufigste Fehler: Kilowattstunden Strom werden mit Kilowattstunden Wärme vermischt. Hier liest du, was umlagefähig ist, wie die Trennung richtig geht und was Mieter prüfen sollten.

Gilt die Heizkostenverordnung für Wärmepumpen?

Ja, seit dem 1. Oktober 2024 ausdrücklich. Wurde der Verbrauch der Wohnungen an Wärme oder Warmwasser aus einer Wärmepumpe bis dahin nicht erfasst, musste der Eigentümer bis zum 30. September 2025 Erfassungsgeräte einbauen. Die Verordnung gilt dann ab dem Abrechnungszeitraum, der nach dem Einbau beginnt (§ 12 Abs. 3 HeizkostenV).

Für die Abrechnung heißt das: Die Kosten werden zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§§ 7, 8 HeizkostenV). Welches Verhältnis in diesem Rahmen gilt, legt der Vermieter fest. Die Pflicht zu genau 70 Prozent aus § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV betrifft nur Öl- und Gasheizungen, nicht die Wärmepumpe.

Eine Ausnahme gilt im Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt: Dort geht eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag der Verordnung vor (§ 2 HeizkostenV). In allen anderen Häusern, also auch im Zweifamilienhaus mit zwei vermieteten Wohnungen, gilt die Verordnung zwingend. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Heizkosten im Zweifamilienhaus abrechnen.

Welche Kosten der Wärmepumpe sind umlagefähig?

• Strom für die Wärmeerzeugung: Er tritt an die Stelle des Brennstoffs (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV) und ist meist der größte Posten, einschließlich des Grundpreises eines eigenen Wärmepumpentarifs.
• Betriebsstrom der Heizungsanlage, etwa für Umwälzpumpen und Regelung.
• Wartung, also die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit samt Einstellung durch eine Fachkraft.
• Verbrauchserfassung: Miete der Wärmezähler und Heizkostenverteiler, ihre Eichung, Ablesung, Berechnung und Abrechnung.

Nicht umlagefähig sind Anschaffung, Einbau, Finanzierung und Reparaturen der Wärmepumpe. Auch einen Zwischenzähler für den Wärmepumpenstrom muss der Vermieter selbst bezahlen, wenn er ihn kauft. Umlagefähig sind nur eine Zählermiete und die laufenden Kosten der Verwendung, etwa die Eichung.

Wichtig ist ein eigener Stromzähler für die Wärmepumpe. Ohne ihn lässt sich der Wärmepumpenstrom nicht sauber vom Allgemeinstrom (Treppenhauslicht, Aufzug) trennen. Derselbe Strom darf nicht zweimal abgerechnet werden: einmal in den Heizkosten und noch einmal im Allgemeinstrom. Achte besonders auf Umwälzpumpen, die außerhalb der Wärmepumpe am Hausstrom hängen.

CO2-Kosten fallen beim Strom für die Wärmepumpe nicht an. Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz gilt nur für Brennstoffe mit CO2-Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz, etwa Gas und Öl (§ 2 Abs. 1 CO2KostAufG). Eine CO2-Aufteilung gibt es bei einer reinen Wärmepumpe deshalb nicht.

Die häufigste Falle: Strom-kWh sind keine Wärme-kWh

Eine Wärmepumpe erzeugt aus einer Kilowattstunde Strom je nach Anlage und Jahr etwa drei bis vier Kilowattstunden Wärme. Dieses Verhältnis heißt Jahresarbeitszahl. Stromverbrauch und erzeugte Wärme sind also zwei verschiedene Zahlen, die du nicht vermischen darfst.

Bei einer verbundenen Anlage für Heizung und Warmwasser werden die Kosten bei Wärmepumpen nach den Anteilen am Wärmeverbrauch aufgeteilt (§ 9 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Die Wärmemenge für das Warmwasser ist mit einem Wärmezähler zu messen (§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV). Der Warmwasseranteil ist dann:

Warmwasseranteil = gemessene Warmwasser-Wärme ÷ gemessene Gesamtwärme

Beide Werte sind Wärmemengen, etwa aus einem Wärmezähler für das Warmwasser und einem zentralen Wärmezähler hinter der Wärmepumpe.

Wenn nicht gemessen wird: die Ersatzformel

Nur wenn die Messung einen unzumutbar hohen Aufwand erfordern würde, darf die Warmwasser-Wärme berechnet werden: Q = 2,5 × V × (tw − 10), mit V als Warmwasservolumen in m³ und tw als mittlerer Warmwassertemperatur in °C. Für eine monovalente Wärmepumpe, also eine Anlage ohne zweiten Wärmeerzeuger, schreibt die Verordnung vor, die so berechnete Wärmemenge mit 0,30 zu multiplizieren (§ 9 Abs. 2 Satz 6 Nr. 3 HeizkostenV; das gilt auch für die zweite Ersatzformel nach Wohnfläche). Nach der Begründung des Gesetzgebers ist das ein Umrechnungsfaktor „für die Abrechnung von Strom für Wärmepumpen“: In der Zahl 2,5 steckt der Nutzungsgrad eines Heizkessels von 0,8, und für die Wärmepumpe wird eine durchschnittliche Jahresarbeitszahl von 2,7 angenommen (0,8 ÷ 2,7 ≈ 0,30; BT-Drucksache 20/7619). Der korrigierte Wert entspricht also dem Strom, der rechnerisch auf das Warmwasser entfällt, und wird deshalb ins Verhältnis zum Stromverbrauch der Wärmepumpe gesetzt. Der Verordnungstext selbst spricht bei Wärmepumpen von Anteilen am Wärmeverbrauch und sagt das nicht ausdrücklich; lass die Umsetzung im Zweifel vom Messdienst bestätigen. Bei Anlagen mit zusätzlichem Wärmeerzeuger, etwa einem Gaskessel für Spitzenlast, dürfen anerkannte Regeln der Technik angewendet werden (§ 9 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV).

Wird ohne einen solchen Ausnahmegrund gerechnet statt gemessen, darf der Mieter seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV, BGH, Urteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20). Mehr zur Formel im Ratgeber Warmwasserkosten nach HeizkostenV berechnen.

Rechenbeispiel: Dreifamilienhaus mit Erdwärme

Eine Sole-Wasser-Wärmepumpe versorgt drei Wohnungen mit Heizung und Warmwasser, ohne zweiten Wärmeerzeuger.

• Strom der Wärmepumpe: 8.500 kWh, Kosten mit Grundpreis 3.000 Euro
• Wartung: 300 Euro, zusammen 3.300 Euro
• erzeugte Wärme laut zentralem Wärmezähler: 30.000 kWh

Im gemessenen Fall bleiben 2.310 Euro für die Heizung. Beide Blöcke werden anschließend getrennt verteilt: die Heizkosten nach den Heizungs-Verbrauchswerten, die Warmwasserkosten nach den Warmwasserzählern der Wohnungen, jeweils zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch und der Rest nach Fläche. Wie das im Einzelnen geht, zeigt der Ratgeber Heizkosten berechnen.

Wärmezähler neu eingebaut, aber kein Anfangsstand?

Ein häufiger Übergangsfall: Der Warmwasser-Wärmezähler wurde erst während des Abrechnungszeitraums eingebaut, oder der Stand vom Beginn fehlt. Dann lässt sich die Wärmemenge für dieses Jahr nicht vollständig messen. Notiere den Zählerstand mit Datum, am besten mit Foto, damit ab dem nächsten Zeitraum gemessen abgerechnet werden kann. Ob die Ersatzformel für das Übergangsjahr ausreicht, ist nicht abschließend geklärt. Das Kürzungsrisiko von 15 Prozent nach BGH VIII ZR 151/20 ist deshalb auch in diesem Jahr nicht ausgeschlossen.

So trägst du die Wärmepumpe im Nebenkostenrechner ein

Im Nebenkostenrechner wählst du die Kostenart für verbundene Heizung und Warmwasser. Dort trägst du ein:

• Jahresbetrag: Strom der Wärmepumpe plus Wartung und Kosten der Verbrauchserfassung.
• Gesamtenergie: die erzeugte Wärme in kWh aus dem zentralen Wärmezähler oder die Summe der Wohnungs-Wärmezähler plus Warmwasser-Wärme, nicht den Stromverbrauch.
• Gemessene Warmwasser-Wärmemenge, wenn ein Warmwasser-Wärmezähler abgelesen wurde. Nur wenn nicht, Warmwasservolumen und Warmwassertemperatur für die Ersatzformel.
• Je Wohnung die Verbrauchswerte der Heizung und den Warmwasserverbrauch in m³.

Die Aufteilung auf Grund- und Verbrauchskosten wählst du im Rechner, voreingestellt sind 30 Prozent Grundkosten und 70 Prozent Verbrauch. Den Faktor 0,30 für monovalente Wärmepumpen bei der Ersatzformel berücksichtigt der Rechner derzeit nicht, rechne in diesem Fall mit gemessenen Wärmemengen. Einzelne Heizkosten auf die Wohnungen verteilen kannst du auch mit dem Heizkostenrechner.

Prüfpunkte für Mieter

• Gibt es einen eigenen Stromzähler für die Wärmepumpe, und taucht derselbe Strom nicht auch im Allgemeinstrom auf?
• Werden Heizung und Warmwasser getrennt, und ist der Warmwasseranteil gemessen?
• Liegt der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent?
• Stehen Reparaturen, Kreditraten oder der Kauf von Zählern in den Heizkosten? Das gehört nicht hinein.
• Sind spätestens seit Oktober 2025 Erfassungsgeräte eingebaut, und wird ab dem folgenden Abrechnungszeitraum nach Verbrauch abgerechnet? Wenn nicht, kann das Kürzungsrecht von 15 Prozent greifen.

Häufige Fragen

Die Wärmepumpe hat keinen eigenen Stromzähler. Darf der Vermieter schätzen?

Eine Schätzung ist schwer nachvollziehbar und angreifbar. Sinnvoll ist ein Zwischenzähler. Den Kauf trägt der Vermieter, umlagefähig sind nur Miete und laufende Kosten wie die Eichung.

Brauche ich die Jahresarbeitszahl für die Abrechnung?

Nicht, wenn Gesamtwärme und Warmwasser-Wärme gemessen werden. Dann rechnest du nur mit Wärmemengen. Die Jahresarbeitszahl wird erst wichtig, wenn aus dem Strom auf die Wärme geschlossen werden soll, und genau dann entstehen die meisten Fehler.

Gilt das auch für Erdwärme?

Ja. Eine Sole-Wasser-Wärmepumpe wird genauso abgerechnet: Strom statt Brennstoff, Verteilung nach der Heizkostenverordnung, bei verbundener Anlage Trennung von Heizung und Warmwasser nach § 9 HeizkostenV.

Muss der Vermieter bei einer Wärmepumpe CO2-Kosten aufteilen?

Nein, bei einer reinen Wärmepumpe nicht. Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz betrifft Brennstoffe wie Gas und Öl. Hat die Anlage einen Gaskessel für Spitzenlast, gilt es für dessen Gasverbrauch.

Was gilt im Zweifamilienhaus mit Wärmepumpe?

Wohnt der Vermieter selbst im Haus und ist im Mietvertrag eine andere Verteilung vereinbart, etwa nach Wohnfläche, geht diese vor (§ 2 HeizkostenV). Ohne solche Vereinbarung oder wenn beide Wohnungen vermietet sind, gilt die verbrauchsabhängige Abrechnung.