Mietkaution — Höhe, Anlage und Rückzahlung

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter bei Einzug überlässt. Sie dient der Absicherung offener Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Die gesetzlichen Regelungen in § 551 BGB schützen dabei den Mieter — von der Höchstgrenze bis zur Anlage. Dieser Ratgeber erklärt alle wichtigen Regeln.

Höhe der Mietkaution

Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten (ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung) betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen — die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).

Beispiel

• Nettokaltmiete: 750 EUR/Monat
• Maximale Kaution: 3 × 750 = 2.250 EUR
• Ratenzahlung: 3 × 750 EUR (erste Rate bei Einzug, zweite und dritte mit den nächsten Mietzahlungen)

Formen der Mietkaution

Die gebräuchlichsten Formen:

• Barkaution: Der Klassiker — Überweisung an den Vermieter, der das Geld auf einem separaten Konto anlegen muss
• Kautionssparbuch: Mieter eröffnet ein Sparbuch und verpfändet es an den Vermieter
• Bankbürgschaft (Mietkautionsbürgschaft): Eine Bank bürgt für den Mieter — das Geld bleibt liquide
• Kautionsversicherung: Der Mieter zahlt einen jährlichen Beitrag statt der Kautionssumme

Anlagepflicht des Vermieters

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, eine Barkaution (§ 551 Abs. 3 BGB):

• Getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen
• Auf einem separaten Konto (Treuhandkonto) bei einem Kreditinstitut
• Zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz
• Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution

Achtung: Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt an, haftet er bei seiner Insolvenz — der Mieter verliert das Geld. Mieter sollten daher einen Nachweis über die getrennte Anlage verlangen.

Verwendung der Kaution während der Mietzeit

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter auf die Kaution nur in Ausnahmefällen zugreifen:

• Bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen
• Bei Mietrückständen, wenn der Mieter nicht zahlt

Der Vermieter darf die Kaution nicht für streitige Forderungen verwenden. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Kaution während der Mietzeit aufzufüllen, wenn der Vermieter berechtigterweise darauf zugegriffen hat (strittig — im Zweifel anwaltliche Beratung empfohlen).

Rückzahlung der Kaution

Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zuzüglich Zinsen. Der Vermieter darf einen angemessenen Teil einbehalten für:

• Offene Mietforderungen
• Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Wohnung (über normale Abnutzung hinaus)
• Offene Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung

Mehr zur Rückzahlungsfrist erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Kautionsrückzahlung.

Häufige Fehler und Streitpunkte

• Kaution über 3 Monatsmieten: Unwirksam — der überschießende Teil muss zurückgezahlt werden
• Ratenzahlung verweigert: Der Mieter hat das Recht auf 3 Raten — eine Klausel, die die sofortige Zahlung verlangt, ist unwirksam
• Keine getrennte Anlage: Verstoß gegen § 551 Abs. 3 BGB — der Mieter kann auf Nachweis bestehen
• Verrechnung mit letzter Miete: Mieter dürfen die Kaution nicht eigenmächtig mit den letzten Monatsmieten verrechnen
• Renovierungskosten: Nur bei wirksamer Schönheitsreparaturklausel und über die normale Abnutzung hinausgehenden Schäden

Fazit

Die Mietkaution ist streng reguliert und schützt beide Seiten. Mieter sollten auf die getrennte Anlage bestehen und nach Auszug aktiv die Rückzahlung einfordern. Vermieter dürfen die Kaution nicht als Allzweckwaffe nutzen — offene Nebenkostenforderungen lassen sich über unseren Nebenkostenrechner transparent berechnen.