Mieterstrom und Photovoltaik: warum PV-Strom nicht in die Nebenkosten gehört

Strom aus der Photovoltaikanlage auf dem Dach, den du in deiner Wohnung verbrauchst, gehört nicht in die Nebenkostenabrechnung. Das ist eine Stromlieferung, für die du einen eigenen Vertrag mit eigener Stromrechnung brauchst, etwa einen Mieterstromvertrag nach § 42a EnWG oder einen Gebäudestromnutzungsvertrag nach § 42b EnWG. Über die Betriebskosten umlegen darf der Vermieter nur Strom für gemeinschaftliche Zwecke, zum Beispiel für Treppenhausbeleuchtung, Aufzug, Heizungsanlage oder Wärmepumpe. Auch die Kosten der PV-Anlage selbst, etwa Wartung oder Versicherung, sind keine Betriebskosten.

Welcher Strom über die Nebenkosten abgerechnet werden darf

Die Betriebskostenverordnung kennt keine Kostenart „Stromlieferung an die Wohnung“. Strom taucht dort nur als Betriebsstrom für gemeinschaftliche Anlagen auf:

Wie die Heizkosten mit einer Wärmepumpe abgerechnet werden, erklärt der Ratgeber zur Wärmepumpe in der Nebenkostenabrechnung. Alle Kostenarten findest du im Ratgeber zur Betriebskostenverordnung.

Nutzt der Vermieter Solarstrom vom eigenen Dach für diese Gemeinschaftszwecke, bleibt es beim Allgemeinstrom. Wie er diesen selbst erzeugten Strom in der Abrechnung ansetzen darf, ist nicht abschließend geklärt. Als Obergrenze wird meist der Maßstab für Eigenleistungen des Vermieters herangezogen: höchstens der Betrag, den ein Dritter für die gleiche Leistung berechnen würde, ohne dessen Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Lass dir im Zweifel die Berechnung zeigen.

Warum Mieterstrom kein Betriebskostenposten ist

Den Strom, den du in deiner Wohnung für Licht, Kühlschrank oder Waschmaschine verbrauchst, kaufst du für dich. Das ist Haushaltsstrom und kein Aufwand des Eigentümers für das Gebäude. Ob er aus dem Netz oder aus der Solaranlage auf dem Dach kommt, ändert daran nichts. Der Vermieter darf ihn deshalb nicht über die Betriebskostenabrechnung verteilen. Er darf dir diesen Strom nur auf Grundlage eines eigenen Liefer- oder Nutzungsvertrags berechnen.

Auch die Kosten der PV-Anlage sind keine Betriebskosten des Mieters: Anschaffung, Reparatur, Wartung, Versicherung, Zählermiete und Direktvermarktung gehören zum Stromgeschäft des Anlagenbetreibers. Einen Überblick über Posten, die nicht umgelegt werden dürfen, gibt die Seite nicht umlagefähige Kosten.

Modell 1: Mieterstrom nach § 42a EnWG

Beim Mieterstrom liefert der Vermieter oder ein beauftragter Dienstleister Solarstrom aus einer Anlage am Gebäude direkt an die Mieter und übernimmt auch die Lieferung des Reststroms aus dem Netz. Für dich als Mieter gelten diese Schutzregeln:

• Kopplungsverbot: Der Mieterstromvertrag darf nicht Bestandteil des Wohnungsmietvertrags sein. Verstößt der Vermieter dagegen, ist der Mieterstromvertrag nichtig. Musst du für bereits gelieferten Strom Wertersatz leisten, beträgt er höchstens 75 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs (§ 42a Abs. 2 EnWG).
• Ausnahmen vom Kopplungsverbot gibt es nur für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, für möblierten Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung und für bestimmte Heime, etwa Studenten- oder Pflegeheime. Eine normale möblierte Wohnung fällt nicht darunter.
• Vollversorgung: Der Vertrag muss dich auch dann mit Strom versorgen, wenn die Solaranlage nichts liefert.
• Preisobergrenze: Mieterstrom samt Reststrom darf höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs kosten, gemessen an Grund- und Arbeitspreis. Ein höherer Preis wird auf diese Grenze herabgesetzt (§ 42a Abs. 4 EnWG).
• Laufzeit: Eine längere Bindung als zwei Jahre ist unwirksam, stillschweigende Verlängerungen oder Kündigungsfristen von mehr als einem Monat ebenfalls (§ 42a Abs. 3 EnWG).
• Ende mit dem Auszug: Endet dein Mietverhältnis, endet der Mieterstromvertrag automatisch mit der Rückgabe der Wohnung, ohne dass du kündigen musst.

Der Mieterstrom wird über eine eigene Stromrechnung abgerechnet, nicht über die Nebenkosten.

Modell 2: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG

Seit dem Solarpaket I von 2024 gibt es ein zweites, einfacheres Modell, das oft mit Mieterstrom verwechselt wird. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung schließt du mit dem Betreiber der Anlage einen Gebäudestromnutzungsvertrag. Er regelt, welchen Anteil am erzeugten Solarstrom du nach einem Aufteilungsschlüssel nutzen darfst und ob und zu welchem Preis pro Kilowattstunde du dafür zahlst.

• Keine Vollversorgung: Der Betreiber muss dich nicht komplett mit Strom versorgen. Für den Reststrom brauchst du einen eigenen Stromvertrag mit einem Anbieter deiner Wahl, diese Wahl darf nicht eingeschränkt werden.
• Keine 90-Prozent-Preisgrenze: Die Preisobergrenze des Mieterstroms gilt hier nicht.
• Kopplungsverbot und Laufzeitgrenzen gelten auch hier: Der Vertrag darf nicht Teil des Mietvertrags sein, die Bindung ist auf höchstens zwei Jahre begrenzt, und er endet mit der Rückgabe der Wohnung.
• Messung: Dein Strombezug muss viertelstündlich gemessen werden, damit der Solarstrom rechnerisch richtig aufgeteilt werden kann.

Auch diese Zahlungen gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung, sondern in eine eigene Abrechnung nach dem Gebäudestromnutzungsvertrag.

Unzulässige Stromposten erkennen und beanstanden

Verdächtig sind in der Nebenkostenabrechnung Posten wie „Mieterstrom“, „PV-Strom“, „Solarstrom Wohnung“, „Stromlieferung“, „Haushaltsstrom“ oder „Wartung PV-Anlage“.

Beispiel: In deiner Abrechnung stehen „Allgemeinstrom 78 Euro“ und „Mieterstrom Wohnung 320 Euro“. Die 78 Euro Allgemeinstrom sind nach § 2 Nr. 11 BetrKV umlagefähig, soweit darin nur der Strom für die Beleuchtung gemeinsam genutzter Flächen steckt. Die 320 Euro sind in der Betriebskostenabrechnung falsch platziert. Das heißt aber nicht, dass der Strom kostenlos war:

• Du hast einen wirksamen Mieterstrom- oder Gebäudestromvertrag: Den Verbrauch schuldest du nach diesem Vertrag. Verlange, dass er getrennt und nach den Vertragsbedingungen abgerechnet wird, mit Preisangabe und Zählerständen. Prüfe dabei die 90-Prozent-Grenze beim Mieterstrom.
• Der Stromvertrag steckt im Mietvertrag: Dann ist er wegen des Kopplungsverbots nichtig. Für den gelieferten Strom schuldest du höchstens Wertersatz von 75 Prozent des Grundversorgungstarifs.
• Du hast gar keinen Stromvertrag mit dem Vermieter: Frag schriftlich nach, auf welcher Grundlage er dir Strom berechnet, und lass dich beraten, bevor du zahlst.

Erhebe deine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) und fordere den Vermieter auf, den Stromposten herauszunehmen. Ein Schreiben kannst du mit dem Widerspruch-Generator erstellen. Wenn du die gesamte Abrechnung prüfen lassen möchtest, kannst du sie beim KI-Check hochladen; der Prüfbericht kostet ab 9,90 Euro einmalig.

Häufige Fragen

Ist Mieterstrom in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig?

Nein. Mieterstrom ist eine Stromlieferung über einen eigenen Vertrag nach § 42a EnWG und wird gesondert abgerechnet. Die Betriebskostenverordnung erlaubt nur den Betriebsstrom gemeinschaftlicher Anlagen, etwa für Beleuchtung, Heizung oder Aufzug.

Darf der Vermieter die Kosten seiner Photovoltaikanlage auf mich umlegen?

Nein. Anschaffung, Wartung, Reparatur und Versicherung einer PV-Anlage sind keine Betriebskosten nach § 2 BetrKV. Sie gehören zum Stromgeschäft des Betreibers.

Muss ich Mieterstrom vom Vermieter beziehen?

In der Regel nicht. Der Mieterstromvertrag darf nicht Teil des Mietvertrags sein (§ 42a Abs. 2 EnWG), du kannst deinen Stromanbieter frei wählen. Ausnahmen gelten nur für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, möblierte Zimmer in der Vermieterwohnung und bestimmte Heime.

Wie teuer darf Mieterstrom sein?

Höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs, gerechnet auf Grund- und Arbeitspreis (§ 42a Abs. 4 EnWG). Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG gilt diese Grenze nicht, dort vereinbarst du einen Preis pro Kilowattstunde.

Was ist der Unterschied zwischen Mieterstrom und gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung?

Beim Mieterstrom liefert der Anbieter deinen gesamten Strom, auch den aus dem Netz, zu höchstens 90 Prozent des Grundversorgungstarifs. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung bekommst du nur einen Anteil am Solarstrom und brauchst für den Rest einen eigenen Stromvertrag.

Ist Strom für eine Wärmepumpe umlagefähig?

Ja. Der Strom, den eine zentrale Wärmepumpe zur Wärmeerzeugung verbraucht, gehört zu den Heizkosten nach § 2 Nr. 4 BetrKV und wird nach der Heizkostenverordnung verteilt.