Mieterstrom & Photovoltaik: warum PV-Stromkosten nicht in die Nebenkostenabrechnung gehoeren

Immer mehr Vermieter installieren eine Photovoltaikanlage auf dem Dach und liefern den Solarstrom direkt an ihre Mieter. Das ist grundsaetzlich sinnvoll und guenstig. Problematisch wird es aber, wenn diese Stromkosten in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Denn Mieterstrom und der in deiner Wohnung verbrauchte PV-Strom sind eine Stromlieferung und damit ausdruecklich kein umlagefaehiger Betriebskostenposten. In diesem Ratgeber erfaehrst du, warum das so ist, was dein Vermieter stattdessen darf und wie du unzulaessige Stromposten erkennst und beanstandest.

Was ist Mieterstrom bzw. PV-Direktlieferung?

Von Mieterstrom spricht man, wenn Strom aus einer Photovoltaikanlage am oder auf dem Gebaeude erzeugt und direkt an die Mieter im selben Haus geliefert wird, ohne dass der Strom durch das oeffentliche Netz fliesst. Rechtlich ist das eine ganz normale Stromlieferung: Du schliesst dafuer einen separaten Stromliefervertrag ab, genau wie du sonst einen Vertrag mit einem Energieversorger haettest. Der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Betreiber tritt dabei als Stromlieferant auf.

Entscheidend ist: Diese Stromlieferung an deine Wohnung ist ein eigener Vertrag neben dem Mietvertrag. Sie ist kein Bestandteil der Miete und kein Betriebskosten-Tatbestand. Der Strom, den du in deiner Wohnung fuer Kuehlschrank, Waschmaschine oder Licht verbrauchst, ist Haushaltsstrom, den du direkt an den Stromlieferanten zahlst, und nicht ueber die Betriebskostenabrechnung des Vermieters.

Warum PV- und Mieterstromkosten nicht umlagefaehig sind

Welche Kosten der Vermieter ueberhaupt als Nebenkosten auf dich umlegen darf, ist abschliessend in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Was dort nicht als Betriebskostenart genannt ist, darf nicht umgelegt werden. Und die BetrKV kennt schlicht keine Position Stromlieferung an die Wohnung.

Der einzige Strom, der als Betriebskosten umlagefaehig ist, ist der sogenannte Allgemeinstrom nach § 2 Nr. 11 BetrKV. Darunter faellt die Beleuchtung der Gemeinschaftsflaechen und der Strom fuer gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen, etwa das Treppenhaus, die Kellerbeleuchtung, die Aussenbeleuchtung oder die Klingel- und Gegensprechanlage. Der Strom, den du in deiner eigenen Wohnung verbrauchst, gehoert ausdruecklich nicht dazu.

Damit ist die Abgrenzung eindeutig: Allgemeinstrom fuer die Gemeinschaftsflaechen ist umlagefaehig. Haushalts- oder Mieterstrom fuer deine Wohnung ist es nicht, egal ob er aus dem Netz oder aus der PV-Anlage auf dem Dach kommt. Die Herkunft aus einer Solaranlage aendert an dieser rechtlichen Einordnung nichts.

Was der Vermieter stattdessen darf: der Mieterstromvertrag

Der richtige Weg fuer den Vermieter ist der Mieterstromvertrag nach § 42a EnWG. Dieser regelt die Belieferung von Mietern mit Strom aus einer Anlage am Gebaeude und schuetzt dich als Mieter mit mehreren wichtigen Vorgaben:

• Preisobergrenze: Der Mieterstrompreis darf hoechstens 90 Prozent des oertlichen Grundversorgungstarifs betragen. Mieterstrom muss also guenstiger sein als der Standardtarif der Grundversorgung.
• Kopplungsverbot: Der Mieterstromvertrag darf nicht an den Wohnraummietvertrag gekoppelt werden. Du musst also nicht zwingend den Mieterstrom beziehen, um die Wohnung mieten zu koennen. Es gibt eng begrenzte Ausnahmen, etwa bei moeblierten Wohnungen oder beim Wohnen auf Zeit.
• Begrenzte Laufzeit: Die Vertragslaufzeit des Mieterstromvertrags ist auf maximal zwei Jahre begrenzt (seit dem Solarpaket I vom Mai 2024, vorher war es ein Jahr).

Ergaenzend gibt es fuer den gelieferten Strom den EEG-Mieterstromzuschlag, der die Direktlieferung von Solarstrom foerdert. Fuer dich als Mieter ist aber vor allem wichtig: Der Strom laeuft ueber einen eigenen Liefervertrag mit eigener Abrechnung, nicht ueber die Nebenkostenabrechnung.

So erkennst du unzulaessige Stromposten in deiner Abrechnung

Nimm dir deine Nebenkostenabrechnung vor und pruefe die Strom-Positionen genau. Verdaechtig sind Posten wie Mieterstrom, PV-Strom, Solarstrom Wohnung, Stromlieferung oder Haushaltsstrom. All das gehoert nicht in die Betriebskostenabrechnung.

Ein kurzes Rechenbeispiel: Angenommen, in deiner Abrechnung steht neben dem korrekten Posten Allgemeinstrom 78 Euro zusaetzlich Mieterstrom Wohnung 320 Euro. Der Allgemeinstrom von 78 Euro ist nach § 2 Nr. 11 BetrKV umlagefaehig und bleibt stehen. Die 320 Euro Mieterstrom sind dagegen eine Stromlieferung an deine Wohnung und in der Nebenkostenabrechnung schlicht falsch platziert. Diese 320 Euro kannst du beanstanden und musst sie nicht ueber die Betriebskosten zahlen.

Um einen solchen Posten zu beanstanden, widersprichst du der Abrechnung schriftlich und forderst den Vermieter auf, den nicht umlagefaehigen Stromposten herauszurechnen. Verweise dabei auf die abschliessende Aufzaehlung der Betriebskostenarten in der BetrKV und darauf, dass eine Stromlieferung an die Wohnung darin nicht vorgesehen ist. Wenn du einen Mieterstromvertrag hast, gehoert dieser Strom in die separate Stromrechnung, nicht in die Nebenkosten. Mehr zu nicht umlagefaehigen Posten findest du in unserem Ratgeber zu den nicht umlagefaehigen Kosten. Eine vollstaendige Pruefung deiner Abrechnung kannst du ueber die Nebenkostenabrechnung pruefen-Seite starten.

Klare Abgrenzung: umlagefaehig vs. nicht umlagefaehig

Damit du beide Faelle sicher auseinanderhaeltst, hier die Abgrenzung auf einen Blick:

• Umlagefaehig (Allgemeinstrom, § 2 Nr. 11 BetrKV): Beleuchtung Treppenhaus, Keller, Flur und Aussenanlagen; Strom fuer Aufzug, Klingel- und Gegensprechanlage, gemeinsame Beleuchtung. Das ist Strom der Gemeinschaftsflaechen.
• Nicht umlagefaehig (Wohnungs- bzw. Mieterstrom): Der Strom, den du in deiner Wohnung verbrauchst, egal ob Netzstrom oder PV-/Mieterstrom vom Dach. Das ist eine Stromlieferung ueber einen separaten Vertrag und kein Betriebskostenposten.

Faustregel: Strom fuer alle im Haus ist umlagefaehig, Strom fuer deine Wohnung nicht. Wer den Solarstrom aufs Dach setzt, aendert nichts an dieser Grenze. Willst du deine gesamten Nebenkosten gegenrechnen, hilft dir der Nebenkostenrechner weiter.

Haeufige Fragen

Ist Mieterstrom in der Nebenkostenabrechnung umlagefaehig?

Nein. Mieterstrom ist eine Stromlieferung ueber einen separaten Vertrag nach § 42a EnWG und kein Betriebskosten-Tatbestand. Die Betriebskostenverordnung kennt keine umlagefaehige Position fuer die Stromlieferung an die Wohnung. Umlagefaehig ist nur der Allgemeinstrom der Gemeinschaftsflaechen nach § 2 Nr. 11 BetrKV.

Darf der Vermieter PV-Strom vom Dach ueber die Nebenkosten abrechnen?

Nein, jedenfalls nicht den in deiner Wohnung verbrauchten Strom. Ob der Strom aus dem Netz oder aus der Solaranlage auf dem Dach kommt, spielt fuer die rechtliche Einordnung keine Rolle. Wohnungsstrom gehoert in einen separaten Stromliefervertrag, nicht in die Betriebskostenabrechnung.

Muss ich den Mieterstrom des Vermieters abnehmen?

Grundsaetzlich nicht. Der Mieterstromvertrag darf wegen des Kopplungsverbots nach § 42a EnWG nicht an den Wohnraummietvertrag gekoppelt werden. Du kannst deinen Stromanbieter also in der Regel frei waehlen. Enge Ausnahmen gelten etwa bei moeblierten Wohnungen oder beim Wohnen auf Zeit.

Wie teuer darf Mieterstrom sein?

Der Mieterstrompreis darf hoechstens 90 Prozent des oertlichen Grundversorgungstarifs betragen. Mieterstrom muss also guenstiger sein als der Standardtarif der Grundversorgung. Zusaetzlich ist die Laufzeit des Mieterstromvertrags auf maximal zwei Jahre begrenzt.

Was mache ich, wenn Mieterstrom trotzdem in der Abrechnung steht?

Widersprich der Abrechnung schriftlich und fordere den Vermieter auf, den nicht umlagefaehigen Stromposten herauszurechnen. Verweise darauf, dass die Betriebskostenverordnung keine Stromlieferung an die Wohnung als Betriebskostenart vorsieht. Den korrekten Allgemeinstrom nach § 2 Nr. 11 BetrKV musst du dagegen weiterhin anteilig tragen.