Mieterstrom & Photovoltaik: warum PV-Stromkosten nicht in die Nebenkostenabrechnung gehören

Immer mehr Vermieter installieren eine Photovoltaikanlage auf dem Dach und liefern den Solarstrom direkt an ihre Mieter. Das ist grundsätzlich sinnvoll und günstig. Problematisch wird es aber, wenn diese Stromkosten in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Denn Mieterstrom und der in deiner Wohnung verbrauchte PV-Strom sind eine Stromlieferung und damit ausdrücklich kein umlagefähiger Betriebskostenposten. In diesem Ratgeber erfährst du, warum das so ist, was dein Vermieter stattdessen darf und wie du unzulässige Stromposten erkennst und beanstandest.

Was ist Mieterstrom bzw. PV-Direktlieferung?

Von Mieterstrom spricht man, wenn Strom aus einer Photovoltaikanlage am oder auf dem Gebäude erzeugt und direkt an die Mieter im selben Haus geliefert wird, ohne dass der Strom durch das öffentliche Netz fliesst. Rechtlich ist das eine ganz normale Stromlieferung: Du schließt dafür einen separaten Stromliefervertrag ab, genau wie du sonst einen Vertrag mit einem Energieversorger hättest. Der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Betreiber tritt dabei als Stromlieferant auf.

Entscheidend ist: Diese Stromlieferung an deine Wohnung ist ein eigener Vertrag neben dem Mietvertrag. Sie ist kein Bestandteil der Miete und kein Betriebskosten-Tatbestand. Der Strom, den du in deiner Wohnung für Kühlschrank, Waschmaschine oder Licht verbrauchst, ist Haushaltsstrom, den du direkt an den Stromlieferanten zahlst, und nicht über die Betriebskostenabrechnung des Vermieters.

Warum PV- und Mieterstromkosten nicht umlagefähig sind

Welche Kosten der Vermieter überhaupt als Nebenkosten auf dich umlegen darf, ist abschließend in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Was dort nicht als Betriebskostenart genannt ist, darf nicht umgelegt werden. Und die BetrKV kennt schlicht keine Position Stromlieferung an die Wohnung.

Der einzige Strom, der als Betriebskosten umlagefähig ist, ist der sogenannte Allgemeinstrom nach § 2 Nr. 11 BetrKV. Darunter fällt die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen und der Strom für gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen, etwa das Treppenhaus, die Kellerbeleuchtung, die Aussenbeleuchtung oder die Klingel- und Gegensprechanlage. Der Strom, den du in deiner eigenen Wohnung verbrauchst, gehört ausdrücklich nicht dazu.

Damit ist die Abgrenzung eindeutig: Allgemeinstrom für die Gemeinschaftsflächen ist umlagefähig. Haushalts- oder Mieterstrom für deine Wohnung ist es nicht, egal ob er aus dem Netz oder aus der PV-Anlage auf dem Dach kommt. Die Herkunft aus einer Solaranlage ändert an dieser rechtlichen Einordnung nichts.

Was der Vermieter stattdessen darf: der Mieterstromvertrag

Der richtige Weg für den Vermieter ist der Mieterstromvertrag nach § 42a EnWG. Dieser regelt die Belieferung von Mietern mit Strom aus einer Anlage am Gebäude und schützt dich als Mieter mit mehreren wichtigen Vorgaben:

• Preisobergrenze: Der Mieterstrompreis darf höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen. Mieterstrom muss also günstiger sein als der Standardtarif der Grundversorgung.
• Kopplungsverbot: Der Mieterstromvertrag darf nicht an den Wohnraummietvertrag gekoppelt werden. Du musst also nicht zwingend den Mieterstrom beziehen, um die Wohnung mieten zu können. Es gibt eng begrenzte Ausnahmen, etwa bei möblierten Wohnungen oder beim Wohnen auf Zeit.
• Begrenzte Laufzeit: Die Vertragslaufzeit des Mieterstromvertrags ist auf maximal zwei Jahre begrenzt (seit dem Solarpaket I vom Mai 2024, vorher war es ein Jahr).

Ergänzend gibt es für den gelieferten Strom den EEG-Mieterstromzuschlag, der die Direktlieferung von Solarstrom fördert. Für dich als Mieter ist aber vor allem wichtig: Der Strom läuft über einen eigenen Liefervertrag mit eigener Abrechnung, nicht über die Nebenkostenabrechnung.

So erkennst du unzulässige Stromposten in deiner Abrechnung

Nimm dir deine Nebenkostenabrechnung vor und prüfe die Strom-Positionen genau. Verdächtig sind Posten wie Mieterstrom, PV-Strom, Solarstrom Wohnung, Stromlieferung oder Haushaltsstrom. All das gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung.

Ein kurzes Rechenbeispiel: Angenommen, in deiner Abrechnung steht neben dem korrekten Posten Allgemeinstrom 78 Euro zusätzlich Mieterstrom Wohnung 320 Euro. Der Allgemeinstrom von 78 Euro ist nach § 2 Nr. 11 BetrKV umlagefähig und bleibt stehen. Die 320 Euro Mieterstrom sind dagegen eine Stromlieferung an deine Wohnung und in der Nebenkostenabrechnung schlicht falsch platziert. Diese 320 Euro kannst du beanstanden und musst sie nicht über die Betriebskosten zahlen.

Um einen solchen Posten zu beanstanden, widersprichst du der Abrechnung schriftlich und forderst den Vermieter auf, den nicht umlagefähigen Stromposten herauszurechnen. Verweise dabei auf die abschließende Aufzählung der Betriebskostenarten in der BetrKV und darauf, dass eine Stromlieferung an die Wohnung darin nicht vorgesehen ist. Wenn du einen Mieterstromvertrag hast, gehört dieser Strom in die separate Stromrechnung, nicht in die Nebenkosten. Mehr zu nicht umlagefähigen Posten findest du in unserem Ratgeber zu den nicht umlagefähigen Kosten. Eine vollständige Prüfung deiner Abrechnung kannst du über die Nebenkostenabrechnung prüfen-Seite starten.

Klare Abgrenzung: umlagefähig vs. nicht umlagefähig

Damit du beide Fälle sicher auseinanderhältst, hier die Abgrenzung auf einen Blick:

• Umlagefähig (Allgemeinstrom, § 2 Nr. 11 BetrKV): Beleuchtung Treppenhaus, Keller, Flur und Aussenanlagen; Strom für Aufzug, Klingel- und Gegensprechanlage, gemeinsame Beleuchtung. Das ist Strom der Gemeinschaftsflächen.
• Nicht umlagefähig (Wohnungs- bzw. Mieterstrom): Der Strom, den du in deiner Wohnung verbrauchst, egal ob Netzstrom oder PV-/Mieterstrom vom Dach. Das ist eine Stromlieferung über einen separaten Vertrag und kein Betriebskostenposten.

Faustregel: Strom für alle im Haus ist umlagefähig, Strom für deine Wohnung nicht. Wer den Solarstrom aufs Dach setzt, ändert nichts an dieser Grenze. Willst du deine gesamten Nebenkosten gegenrechnen, hilft dir der Nebenkostenrechner weiter.

Häufige Fragen

Ist Mieterstrom in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig?

Nein. Mieterstrom ist eine Stromlieferung über einen separaten Vertrag nach § 42a EnWG und kein Betriebskosten-Tatbestand. Die Betriebskostenverordnung kennt keine umlagefähige Position für die Stromlieferung an die Wohnung. Umlagefähig ist nur der Allgemeinstrom der Gemeinschaftsflächen nach § 2 Nr. 11 BetrKV.

Darf der Vermieter PV-Strom vom Dach über die Nebenkosten abrechnen?

Nein, jedenfalls nicht den in deiner Wohnung verbrauchten Strom. Ob der Strom aus dem Netz oder aus der Solaranlage auf dem Dach kommt, spielt für die rechtliche Einordnung keine Rolle. Wohnungsstrom gehört in einen separaten Stromliefervertrag, nicht in die Betriebskostenabrechnung.

Muss ich den Mieterstrom des Vermieters abnehmen?

Grundsätzlich nicht. Der Mieterstromvertrag darf wegen des Kopplungsverbots nach § 42a EnWG nicht an den Wohnraummietvertrag gekoppelt werden. Du kannst deinen Stromanbieter also in der Regel frei wählen. Enge Ausnahmen gelten etwa bei möblierten Wohnungen oder beim Wohnen auf Zeit.

Wie teuer darf Mieterstrom sein?

Der Mieterstrompreis darf höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen. Mieterstrom muss also günstiger sein als der Standardtarif der Grundversorgung. Zusätzlich ist die Laufzeit des Mieterstromvertrags auf maximal zwei Jahre begrenzt.

Was mache ich, wenn Mieterstrom trotzdem in der Abrechnung steht?

Widersprich der Abrechnung schriftlich und fordere den Vermieter auf, den nicht umlagefähigen Stromposten herauszurechnen. Verweise darauf, dass die Betriebskostenverordnung keine Stromlieferung an die Wohnung als Betriebskostenart vorsieht. Den korrekten Allgemeinstrom nach § 2 Nr. 11 BetrKV musst du dagegen weiterhin anteilig tragen.