Betriebskosten absetzen 2026: Steuer-Tipps für Mieter & Vermieter

Betriebskosten absetzen 2026: Steuer-Tipps für Mieter & Vermieter

Viele Mieter wissen nicht: Ein Teil der Betriebskosten aus der Nebenkostenabrechnung lässt sich von der Steuer absetzen – als haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerker-Bonus. Auch Vermieter können fast alle Betriebskosten und Bewirtschaftungsausgaben als Werbungskosten in der Anlage V geltend machen. Dieser Ratgeber zeigt, welche Positionen konkret absetzbar sind, welche Höchstgrenzen gelten und wie du die Steuerersparnis korrekt beantragst.

Was bedeutet "Betriebskosten absetzen"?

"Betriebskosten absetzen" meint: du gibst einen Teil der Kosten, die in deiner Nebenkostenabrechnung enthalten sind, in der Einkommensteuererklärung an und ziehen einen festen Prozentsatz direkt von deiner zu zahlenden Steuer ab. Wichtig: Es geht nicht um eine Reduzierung des zu versteuernden Einkommens, sondern um eine direkte Steuerermäßigung – das ist deutlich attraktiver, weil die Ersparnis 1:1 wirkt.

Die rechtliche Grundlage für Mieter ist § 35a EStG. Dieser Paragraph regelt zwei Posten:

• Absatz 2: Haushaltsnahe Dienstleistungen – 20 % der Arbeitskosten, max. 4.000 € pro Jahr Steuerermäßigung
• Absatz 3: Handwerkerleistungen – 20 % der Arbeitskosten, max. 1.200 € pro Jahr Steuerermäßigung

Diese beiden Töpfe sind kumulativ – du kannst also bis zu 5.200 € pro Jahr an direkter Steuerermäßigung erzielen, wenn Sie beide Höchstgrenzen ausnutzen.

Für Mieter: Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG)

Die haushaltsnahe Dienstleistungspauschale gibt es, weil der Staat Beschäftigung im privaten Haushaltsbereich fördern möchte (Schwarzarbeit-Eindämmung). Mieter können einen Teil der entsprechenden Betriebskostenpositionen geltend machen – konkret 20 % der Arbeitskosten bis maximal 4.000 € Steuerermäßigung jährlich (also Aufwendungen bis 20.000 €).

Folgende Positionen aus der Nebenkostenabrechnung sind als haushaltsnahe Dienstleistungen anrechenbar:

• Gartenpflege: Rasenmähen, Heckenschneiden, Baumschnitt, Pflanzenpflege
• Hausreinigung: Treppenhausreinigung, Flurreinigung, Eingangsbereich
• Wohnungsreinigung: Wenn separat beauftragt
• Winterdienst: Schneeräumung, Streuen
• Schornsteinfeger: Kehrgebühren (Arbeitskosten-Anteil)

Achtung: Anrechenbar sind nur die Arbeitskosten, nicht die Materialkosten. In der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter diese Aufteilung explizit ausweisen – tut er es nicht, musst du ihn auffordern, eine entsprechende Bescheinigung auszustellen. Viele Vermieter stellen heute bereits standardmäßig eine "§ 35a-Bescheinigung" zur Nebenkostenabrechnung aus.

Für Mieter: Handwerker-Bonus

Der Handwerker-Bonus nach § 35a Abs. 3 EStG funktioniert ähnlich, betrifft aber Reparatur-, Wartungs- und Modernisierungsarbeiten in der Wohnung oder am Gebäude. 20 % der Arbeitskosten sind absetzbar, maximal 1.200 € pro Jahr – also bis zu 6.000 € förderfähige Aufwendungen.

Aus der Nebenkostenabrechnung sind diese Positionen anrechenbar:

• Heizungswartung: Jährliche Inspektion, Brennereinstellung
• Aufzugswartung: Prüfung, Reparaturen
• Rauchmelder-Wartung: Jährliche Funktionsprüfung
• Dachrinnenreinigung: Wenn als Betriebskosten umgelegt
• Garagentor-Wartung: Bei zentral verwalteten Garagen

Auch hier gilt: Nur Arbeitskosten sind anrechenbar, Materialkosten (Filter, Ersatzteile, Brennstoff) bleiben unberücksichtigt.

Welche Betriebskosten konkret absetzbar sind

Position	Kategorie	Steuerbonus
Gartenpflege	Haushaltsnah	20 % bis 4.000 €
Hausreinigung / Treppenhaus	Haushaltsnah	20 % bis 4.000 €
Schornsteinfeger	Haushaltsnah	20 % bis 4.000 €
Aufzugswartung	Handwerker	20 % bis 1.200 €
Wohnungsreinigung	Haushaltsnah	20 % bis 4.000 €
Winterdienst	Haushaltsnah	20 % bis 4.000 €
Heizungswartung	Handwerker	20 % bis 1.200 €
Rauchmelder-Wartung	Handwerker	20 % bis 1.200 €

Was Mieter NICHT absetzen können

Nicht alle Betriebskosten sind steuerlich anrechenbar. Folgende Positionen aus der Nebenkostenabrechnung fallen aus dem § 35a EStG heraus:

• Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung – keine Dienstleistung
• Grundsteuer: Reine Abgabe, keine Dienstleistung
• Wasser- und Abwassergebühren: Reine Verbrauchskosten, keine Arbeitsleistung
• Müllabfuhrgebühren: Kommunale Gebühr ohne Arbeitskosten-Ausweisung
• Energiekosten: Heizung und Warmwasser-Brennstoffe (nur die Wartung der Anlage zählt)
• Allgemeinstrom: Treppenhausbeleuchtung – keine Dienstleistung

Faustregel: Nur Positionen, die menschliche Arbeitsleistung enthalten und im oder am Haushalt erbracht werden, sind absetzbar. Reine Materialeinkäufe, Versicherungen, Abgaben und Verbrauchskosten zählen nicht.

Für Vermieter: Anlage V — Werbungskosten

Vermieter haben es steuerlich deutlich besser: du kannst fast alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung als Werbungskosten in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung geltend machen. Diese mindern direkt die zu versteuernden Mieteinkünfte. Wichtige absetzbare Positionen:

• Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Wartung, Schönheitsreparaturen – voll absetzbar im Jahr der Zahlung
• Herstellungskosten: Modernisierungen, größere Sanierungen – über AfA verteilt absetzen
• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater anteilig
• Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• Grundsteuer: Voll absetzbar
• Zinsen: Aus Finanzierungsdarlehen
• AfA: 2 % oder 3 % der Gebäudekosten pro Jahr
• Fahrtkosten: Zu Besichtigungen, Übergaben, Reparaturen

Vermieter sollten alle Belege mindestens 10 Jahre aufbewahren – die Finanzämter prüfen Vermietungs-Anlagen besonders gründlich.

Beispielrechnung Mieter

Familie Müller wohnt in einer 90-m²-Wohnung mit folgenden absetzbaren Positionen aus der Nebenkostenabrechnung 2025:

• Gartenpflege (Arbeitskostenanteil laut Bescheinigung): 180 €
• Hausreinigung: 240 €
• Schornsteinfeger (Arbeitskosten): 90 €
• Heizungswartung (Arbeitskosten): 110 €
• Aufzugswartung (Arbeitskosten): 65 €

Haushaltsnahe Dienstleistungen: 180 + 240 + 90 = 510 €. Steuerermäßigung: 20 % × 510 € = 102 €

Handwerker: 110 + 65 = 175 €. Steuerermäßigung: 20 % × 175 € = 35 €

Gesamte Steuerersparnis: 137 € – einfach durch korrektes Eintragen in die Steuererklärung.

Belege: Was die Nebenkostenabrechnung aufweisen muss

Damit das Finanzamt die Beträge anerkennt, muss die Nebenkostenabrechnung des Vermieters folgende Angaben enthalten:

• Aufschlüsselung Material/Arbeit: Bei jeder relevanten Position muss der Arbeitskostenanteil separat ausgewiesen sein
• Unbarer Zahlungsfluss: Die Zahlung muss per Überweisung erfolgt sein – Barzahlungen werden nicht anerkannt (gilt für den Vermieter an den Dienstleister)
• Anteil des Mieters: Die Bescheinigung muss den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil ausweisen

Stellt dein Vermieter keine § 35a-Bescheinigung aus, fordere diese schriftlich an – er ist dazu nach BGH-Rechtsprechung verpflichtet. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt die Beträge nicht an.

FAQ — Häufige Fragen

Wie viel Betriebskosten kann ich maximal absetzen?

Maximal 5.200 € pro Jahr Steuerermäßigung: 4.000 € aus haushaltsnahen Dienstleistungen plus 1.200 € aus Handwerkerleistungen. Beide Höchstgrenzen gelten unabhängig voneinander. Dafür müssen Arbeitskosten von insgesamt 26.000 € pro Jahr nachgewiesen werden, was bei einer normalen Mietwohnung selten ausgeschöpft wird.

Brauche ich für die Steuererklärung die Nebenkostenabrechnung?

du brauchst die § 35a-Bescheinigung deines Vermieters – eine Übersicht der absetzbaren Positionen mit Arbeitskostenanteil und deinem persönlichen Mieteranteil. Die volle Nebenkostenabrechnung ist nicht zwingend einzureichen, aber empfohlen für Nachweise. Bewahre beide Dokumente mindestens 4 Jahre auf.

Was wenn der Vermieter die Bescheinigung nicht ausstellt?

Nach BGH-Urteil vom 04.05.2011 (VIII ZR 287/10) ist der Vermieter zur Ausstellung einer § 35a-Bescheinigung verpflichtet. Fordere schriftlich auf und setze eine Frist von 4 Wochen. Bleibt der Vermieter untätig, kannst du auf Erteilung klagen. Alternativ akzeptieren manche Finanzämter auch eine eigene Schätzung anhand der Nebenkostenabrechnung (z. B. 70 % der Gartenpflegekosten als Arbeitskosten).

Können Vermieter ALLE Betriebskosten als Werbungskosten absetzen?

Vermieter können fast alle Aufwendungen rund um die Vermietung in der Anlage V absetzen – inklusive Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Hausgeld, Reparaturen, Zinsen und AfA. Nicht absetzbar sind privat veranlasste Ausgaben (z. B. eigene Möblierung, falls nicht für Vermietung angeschafft) und die vom Mieter erstatteten Betriebskosten (die sind weder Einnahme noch Werbungskosten).

Was ist mit Pauschalmieten – kann ich da auch absetzen?

Bei Pauschalmieten (Bruttomiete inklusive aller Nebenkosten) wird es schwieriger. Das Finanzamt schätzt den Anteil der haushaltsnahen Dienstleistungen pauschal mit ca. 15–20 % der Bruttomiete. Bewahre alle Mietverträge auf und fordere vom Vermieter eine Aufschlüsselung der Pauschale.

Weiterführende Themen

• Nebenkostenabrechnung prüfen — 6-Schritte-Anleitung für Mieter
• Nicht umlagefähige Kosten — Was der Vermieter nicht abrechnen darf
• Abschreibungen Gebäude (AfA) — Detailguide für Vermieter
• Nebenkostenrechner — Eigene Werte prüfen und sortieren