Kaufnebenkosten Hessen 2026: Grunderwerbsteuer 6 % und alle weiteren Posten

Wer 2026 in Hessen eine Immobilie kauft, muss neben dem Kaufpreis mit erheblichen Kaufnebenkosten Hessen rechnen. Hessen erhebt seit dem 1. August 2014 eine Grunderwerbsteuer von 6 % — damit liegt das Bundesland im oberen Drittel der deutschen Bundesländer. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren sowie die hälftig geteilte Maklerprovision. In diesem Ratgeber finde alle Posten, zwei Beispielrechnungen für Frankfurt und Wiesbaden sowie Spar-Tipps.

Kaufnebenkosten Hessen im Überblick

Die Kaufnebenkosten Hessen setzen sich aus vier Hauptposten zusammen. In Summe liegen sie 2026 typischerweise bei 10 % bis 12 % des Kaufpreises:

• Grunderwerbsteuer: 6,0 % des Kaufpreises (Hessisches Finanzministerium)
• Notarkosten: ca. 1,0 % bis 1,5 % (GNotKG)
• Grundbuchgebühren: ca. 0,5 % (GNotKG)
• Maklerprovision Käuferanteil: 3,57 % inkl. MwSt., sofern Doppelbeauftragung

Damit ist Hessen teurer als Bayern (3,5 %) oder Sachsen (3,5 %), aber günstiger als NRW (6,5 %). Wer die Wahl zwischen mehreren Standorten hat, spart in Hessen gegenüber NRW bei einem Kaufpreis von 500.000 € rund 2.500 € allein bei der Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer Hessen: 6 % seit 2014

Die Grunderwerbsteuer in Hessen wurde zum 1. August 2014 von zuvor 5 % auf 6 % angehoben. Bemessungsgrundlage ist der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Werden Möbel, Einbauküche oder andere bewegliche Güter mitverkauft, lassen sich diese im Vertrag separat ausweisen — der entsprechende Anteil unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Das ist legales Sparpotenzial in Höhe von 6 % des ausgewiesenen Inventarwerts. Wichtig: Der Wert muss realistisch sein, das Finanzamt kann überhöhte Inventarwerte rückwirkend korrigieren.

Die Grunderwerbsteuer wird etwa 6 bis 8 Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrags vom hessischen Finanzamt festgesetzt. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornimmt.

Notarkosten + Grundbuchgebühren in Hessen

Notarkosten sind bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) einheitlich geregelt — auch in Hessen gibt es keinen Spielraum für Verhandlungen. Die typischen Kosten beim Immobilienkauf:

• Beurkundung Kaufvertrag: doppelte Gebühr nach Geschäftswert
• Vollzug + Treuhand: halbe Gebühr
• Grundschuldbestellung (bei Finanzierung): zusätzlich ca. 0,5 % des Darlehensbetrags

Die Grundbuchgebühren liegen bei rund 0,5 % des Kaufpreises und werden für die Eigentumsumschreibung sowie die Eintragung der Auflassungsvormerkung erhoben.

Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien

Für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten seit dem 23. Dezember 2020 die §§ 656a bis 656d BGB. Bei Tätigkeit für beide Parteien muss sich die Vergütung grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, kann die andere Partei nur unter den Voraussetzungen des § 656d BGB an den Kosten beteiligt werden. Die konkrete Provisionshöhe ergibt sich aus den Verträgen und ist nicht gesetzlich pauschal auf einen bestimmten Prozentsatz festgelegt.

Beispielrechnung: 400.000 € Eigentumswohnung in Frankfurt

Position	Prozentsatz	Betrag
Kaufpreis	—	400.000 €
Grunderwerbsteuer	6,0 %	24.000 €
Notarkosten	1,5 %	6.000 €
Grundbuchgebühren	0,5 %	2.000 €
Maklerprovision (Käufer)	3,57 %	14.280 €
Kaufnebenkosten gesamt	11,57 %	46.280 €
Gesamtinvestition	—	446.280 €

Beispielrechnung: 600.000 € Einfamilienhaus in Wiesbaden

Position	Prozentsatz	Betrag
Kaufpreis	—	600.000 €
Grunderwerbsteuer	6,0 %	36.000 €
Notarkosten	1,5 %	9.000 €
Grundbuchgebühren	0,5 %	3.000 €
Maklerprovision (Käufer)	3,57 %	21.420 €
Kaufnebenkosten gesamt	11,57 %	69.420 €
Gesamtinvestition	—	669.420 €

Tipps zum Sparen bei Kaufnebenkosten

• Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Möbel, Sauna mit realistischem Zeitwert im Kaufvertrag herausrechnen — spart 6 % Grunderwerbsteuer.
• Provisionsfrei kaufen: In Kassel und ländlichen Regionen Nordhessens werden viele Häuser direkt vom Eigentümer ohne Makler angeboten.
• Bauträger-Vertrag prüfen: Bei Neubau-Eigentumswohnungen lässt sich der Grunderwerbsteuer-Anteil teilweise auf den reinen Grundstückspreis begrenzen, wenn vor Beginn der Bauarbeiten gekauft wird.
• Notar vergleichen: Die Gebühren sind zwar identisch, aber die Erreichbarkeit und Geschwindigkeit unterscheiden sich — schneller Vollzug spart Bereitstellungszinsen der Bank.
• Eigenkapital für Nebenkosten: Banken finanzieren Kaufnebenkosten in Hessen typischerweise nicht mit — mindestens 11 % des Kaufpreises müssen aus Eigenkapital kommen.

FAQ

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen 2026?

Die Grunderwerbsteuer in Hessen beträgt 2026 unverändert 6 % des Kaufpreises. Der Satz gilt seit dem 1. August 2014.

Was kostet ein Notar in Hessen beim Hauskauf?

Notarkosten sind bundesweit nach GNotKG identisch und liegen in Hessen bei rund 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das ca. 4.000 € bis 6.000 €.

Wie hoch sind die Grundbuchkosten in Frankfurt?

Die Grundbuchgebühren in Frankfurt am Main liegen wie überall in Hessen bei rund 0,5 % des Kaufpreises — bei 400.000 € also etwa 2.000 €.

Wer zahlt den Makler in Hessen?

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten die §§ 656a bis 656d BGB. Ob und in welcher Höhe Käufer und Verkäufer Provision zahlen, hängt von den jeweiligen Maklerverträgen und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Kann ich die Kaufnebenkosten in Hessen finanzieren?

Die meisten Banken finanzieren Kaufnebenkosten in Hessen nicht mit. Mindestens 11 % des Kaufpreises solltest du als Eigenkapital für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler bereithalten.