AfA Eigentumswohnung berechnen: 2 %, 2,5 % oder 3 %

Für eine vermietete Eigentumswohnung berechnest du die AfA in drei Schritten: Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten auf Gebäude und Boden aufteilen, den Gebäudeanteil als Bemessungsgrundlage nehmen und mit dem AfA-Satz multiplizieren. Der Satz beträgt 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 und 3 % bei Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Die Besonderheit bei der Wohnung: Du besitzt nur einen Miteigentumsanteil am Grundstück, und genau der bestimmt den Bodenanteil, den du nicht abschreiben darfst.

Die allgemeinen Regeln für alle Gebäude, von der 15-%-Grenze bis zur Sonder-AfA, stehen ausführlich im Ratgeber AfA Gebäude berechnen. Hier geht es um das, was bei der Eigentumswohnung anders ist. Deine eigenen Zahlen kannst du im AfA-Rechner für Vermieter durchrechnen.

Schritt 1: Den Bodenanteil der Wohnung ermitteln

Mit der Wohnung erwirbst du einen Miteigentumsanteil (MEA) am gesamten Grundstück, meist in Tausendsteln in der Teilungserklärung und im Grundbuch angegeben. Der anteilige Bodenwert ergibt sich so:

• Grundstücksfläche × Miteigentumsanteil = dein anteiliger Boden in m²
• anteiliger Boden × Bodenrichtwert = anteiliger Bodenwert

Den Bodenrichtwert findest du kostenlos im Bodenrichtwert-Informationssystem deines Bundeslandes bzw. über das bundesweite Portal BORIS-D. Beispiel: 1.200 m² Grundstück, MEA 75/1.000, angenommener Bodenrichtwert 2.000 €/m². Dein anteiliger Boden beträgt 90 m², der Bodenwert 180.000 €.

Schritt 2: Kaufpreis mit der BMF-Arbeitshilfe aufteilen

Den Kaufpreis teilst du im Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude auf, nicht nach der Restwertmethode (Kaufpreis minus Bodenwert). Dafür stellt das Bundesfinanzministerium eine kostenlose Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Sie fragt für Eigentumswohnungen neben Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil unter anderem Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung ab und berechnet daraus den Gebäudeanteil.

• Aufteilung im Kaufvertrag: Steht dort eine Aufteilung, ist sie grundsätzlich maßgeblich, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Eine künstlich hochgesetzte Gebäudequote korrigiert das Finanzamt.
• Arbeitshilfe: Standard der Finanzämter, aber weder für dich noch für das Finanzgericht bindend.
• Gutachten: Liefert die Arbeitshilfe ein offensichtlich unpassendes Ergebnis, etwa in Lagen mit sehr hohen Bodenrichtwerten, kann ein qualifiziertes Sachverständigengutachten sie widerlegen.

Wie hoch der Gebäudeanteil ausfällt, hängt stark vom Bodenrichtwert ab. In teuren Innenstadtlagen ist er deutlich niedriger als auf dem Land. Pauschale Prozentsätze ersetzen die Berechnung nicht.

Schritt 3: Bemessungsgrundlage und AfA berechnen

Zur Bemessungsgrundlage gehören der Gebäudeanteil des Kaufpreises und der Gebäudeanteil der Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten und die Maklerprovision, soweit du sie trägst. Finanzierungskosten gehören nicht dazu, sie sind sofort abziehbare Werbungskosten.

Beispiel 1: Bestandswohnung in Hamburg, Fertigstellung 1968

• Kaufpreis: 480.000 €
• Grunderwerbsteuer Hamburg 5,5 %: 26.400 €
• Notar und Grundbuch (angenommen 1,5 %): 7.200 €
• Käuferanteil Maklerprovision (1,785 %): 8.568 €
• Anschaffungskosten gesamt: 522.168 €
• Gebäudeanteil laut Arbeitshilfe (angenommen): 70 %
• Bemessungsgrundlage: 522.168 × 70 % = 365.518 €
• AfA-Satz: 2 % (Fertigstellung 1968)
• Jahres-AfA: 7.310 €

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % mindert das die Einkommensteuer um rund 3.070 € im Jahr. Dein tatsächlicher Effekt hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab.

Beispiel 2: Neubauwohnung in Berlin, Fertigstellung 2025

• Kaufpreis vom Bauträger: 600.000 €, 90 m² Wohnfläche, kein Makler
• Grunderwerbsteuer Berlin 6 %: 36.000 €
• Notar und Grundbuch (angenommen 1,5 %): 9.000 €
• Anschaffungskosten gesamt: 645.000 €
• Gebäudeanteil (angenommen): 65 %
• Bemessungsgrundlage: 419.250 €
• Lineare AfA 3 %: 12.578 € pro Jahr

Hier fällt eine Wahl an. Lag der Baubeginn nach dem 30.09.2023, wurde der Kaufvertrag in diesem Förderzeitraum geschlossen und die Wohnung noch im Jahr der Fertigstellung angeschafft, darfst du statt 3 % linear die degressive AfA mit 5 % vom Restwert ansetzen (§ 7 Abs. 5a EStG). Im ersten vollen Jahr wären das 20.963 € statt 12.578 €. Das ist ein Liquiditätsvorteil: Die Abschreibung kommt früher, die Summe über die gesamte Laufzeit bleibt gleich.

Erfüllt der Neubau zusätzlich die Voraussetzungen der Sonder-AfA nach § 7b EStG (Bauantrag nach 2022, Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, höchstens 5.200 € Baukosten je m², hier 4.658 €/m²), kommen in den ersten vier Jahren bis zu 5 % pro Jahr hinzu. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je m² gedeckelt, im Beispiel also 360.000 €, die Sonder-AfA beträgt damit bis zu 18.000 € pro Jahr. Voraussetzung ist die Vermietung zu Wohnzwecken im Anschaffungsjahr und in den folgenden neun Jahren; sonst wird die Sonder-AfA rückgängig gemacht.

Beispiel 3: Altbauwohnung in München, Fertigstellung 1908

• Kaufpreis: 720.000 €
• Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 %: 25.200 €
• Notar und Grundbuch (angenommen 1,5 %): 10.800 €
• Käuferanteil Maklerprovision (1,785 %): 12.852 €
• Anschaffungskosten gesamt: 768.852 €
• Gebäudeanteil (angenommen): 60 %
• Bemessungsgrundlage: 461.311 €
• AfA-Satz: 2,5 % (Fertigstellung vor 1925)
• Jahres-AfA: 11.533 €

Schritt 4: Das erste Jahr zeitanteilig rechnen

Die AfA beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht mit dem Notartermin. Im ersten Jahr zählen die Monate ab dem Anschaffungsmonat, der Anschaffungsmonat selbst voll (§ 7 Abs. 1 S. 4 EStG). Beispiel 1 mit Übergang am 01.08.2026: August bis Dezember sind 5 Monate, also 7.310 × 5 ÷ 12 = 3.046 € für 2026 und ab 2027 jeweils 7.310 €.

Einbauküche und Inventar getrennt abschreiben

Die Einbauküche gehört nicht zum Gebäude. Sie ist ein eigenes Wirtschaftsgut, das du über zehn Jahre abschreibst, und zwar als Einheit aus Möbeln, Spüle, Herd und Geräten (BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15). Ist sie im Kaufpreis enthalten, lohnt es sich, ihren Wert im Kaufvertrag gesondert auszuweisen. Anders die Heizung, die Sanitärobjekte und fest eingebaute Böden: Sie sind Teil des Gebäudes und laufen über die Gebäude-AfA.

Laufzeit: Wie lange du die Wohnung abschreibst

Die gesetzliche Dauer läuft ab deiner Anschaffung, unabhängig vom Alter des Hauses. Kaufst du eine 30 Jahre alte Wohnung, schreibst du deine Anschaffungskosten trotzdem mit 2 % über 50 Jahre ab. Eine schnellere Abschreibung gibt es nur, wenn du eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, in der Regel mit einem Sachverständigengutachten (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Bei älteren Wohnungen ist das oft der größte Hebel; der BFH lässt dafür jede sachgerechte Gutachtenmethode zu (Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23).

Renovierung nach dem Kauf: Achtung 15-%-Grenze

Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, sind nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Auch Schönheitsreparaturen zählen mit. Ob Kosten Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnahe Herstellungskosten sind, folgt aus dem Gesetz, du kannst es nicht frei wählen. Mehr dazu im Ratgeber AfA Gebäude berechnen.

AfA in der Anlage V eintragen

Für jede vermietete Wohnung füllst du eine eigene Anlage V aus. Im Vordruck für 2025 steht die Gebäude-AfA in den Zeilen 33 bis 35, die Sonder-AfA nach § 7b in den Zeilen 36 bis 38 und die AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter wie die Einbauküche ab Zeile 42. Die Nummern können sich jedes Jahr verschieben. Leg im ersten Jahr eine formlose Aufstellung mit Kaufpreis, Nebenkosten, Aufteilung Boden und Gebäude, AfA-Satz und Anschaffungsmonat bei.

Häufige Fehler bei der Eigentumswohnung

• Bodenanteil nach Restwertmethode: Kaufpreis minus Bodenwert führt zu einem zu hohen Gebäudeanteil.
• AfA ab Notartermin: Maßgeblich ist der Übergang von Nutzen und Lasten.
• Erwerbsnebenkosten vergessen: Sie gehören anteilig in die Bemessungsgrundlage.
• Satz nach Kaufjahr gewählt: Entscheidend ist das Fertigstellungsjahr des Gebäudes.
• Einbauküche in die Gebäude-AfA gerechnet: Sie läuft getrennt über zehn Jahre.

Dieser Ratgeber erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die AfA für eine Eigentumswohnung?

Linear 2 % bei Fertigstellung des Gebäudes von 1925 bis 2022, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 und 3 % bei Fertigstellung ab 2023. Bei 365.518 € Bemessungsgrundlage und 2 % sind das 7.310 € pro Jahr. Für neue Wohnungen kommen unter Voraussetzungen die degressive AfA mit 5 % vom Restwert und die Sonder-AfA nach § 7b hinzu.

Wie teile ich den Kaufpreis einer Eigentumswohnung auf?

Ermittle den anteiligen Bodenwert aus Grundstücksfläche, Miteigentumsanteil und Bodenrichtwert und teile den Kaufpreis im Verhältnis von Boden- und Gebäudewert auf. Die kostenlose Excel-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums rechnet das für dich. Eine plausible Aufteilung im Kaufvertrag hat Vorrang.

Wie lange schreibe ich eine gebrauchte Wohnung ab?

Über die volle gesetzliche Dauer ab deinem Kauf, bei 2 % also 50 Jahre, auch wenn das Gebäude schon Jahrzehnte alt ist. Kürzer wird es nur mit dem Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer, etwa durch ein Gutachten.

Wie berechne ich die AfA für eine geerbte Wohnung?

Du führst die AfA des Erblassers fort, mit dessen Bemessungsgrundlage und AfA-Satz (§ 11d EStDV). Das gilt auch, wenn du die Wohnung zunächst selbst nutzt und erst später vermietest: Ein höherer Verkehrswert zum Vermietungsbeginn wird nicht angesetzt.

Kann ich die AfA nachträglich erhöhen?

Der AfA-Satz ändert sich nicht, nur weil du modernisierst. Nachträgliche Herstellungskosten erhöhen aber die Bemessungsgrundlage. Einen höheren Satz gibt es nur mit dem Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer. Einen bestandskräftigen Bescheid kannst du nach Ablauf der Einspruchsfrist in der Regel nicht mehr zu deinen Gunsten ändern lassen, außer er steht unter dem Vorbehalt der Nachprüfung.