AfA Wohnung berechnen 2026: 2 % oder 3 % AfA-Satz

Wer eine vermietete Eigentumswohnung besitzt und die AfA Wohnung berechnen möchte, hat mehrere Stellschrauben — und macht je nach Baujahr und Kaufpreis bis zu 7.000 EUR Steuerersparnis pro Jahr. Dieser Ratgeber erklärt, wie Vermieter die AfA für Wohnungen 2026 korrekt berechnen: von der Bemessungsgrundlage über den AfA-Satz bis zur Eintragung in Anlage V der Steuererklärung — mit konkreten Beispielen für Eigentumswohnung in Hamburg, München und Berlin.

Was bedeutet „AfA Wohnung berechnen"?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) nach § 7 EStG verteilt die Anschaffungskosten einer vermieteten Wohnung über ihre Nutzungsdauer als Werbungskosten. Wer eine Eigentumswohnung kauft und vermietet, kann jedes Jahr 2 % bis 5 % der Anschaffungskosten als Werbungskosten in der Anlage V geltend machen — und damit seine Mieteinkünfte rechnerisch reduzieren. Die jährliche Steuerersparnis ergibt sich aus der AfA × persönlicher Grenzsteuersatz.

Beim AfA-Berechnen für eine Wohnung sind drei Größen wichtig:

• Bemessungsgrundlage = Gebäudeanteil der Anschaffungskosten (ohne Grundstücksanteil).
• AfA-Satz = 2 % (Baujahr 1925–2022), 3 % (Baujahr ab 2023) oder 2,5 % (Altbau vor 1925).
• AfA-Beginn = Übergang von Nutzen und Lasten (Eintrag im Notarvertrag), zeitanteilige Berechnung im 1. Jahr.

Schritt 1: Bemessungsgrundlage für die AfA Wohnung ermitteln

Die Bemessungsgrundlage ist der schwierigste Teil — denn nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ist abschreibungsfähig. Der Grundstücksanteil bleibt außen vor. Bei einer Eigentumswohnung wird der Gebäudeanteil über die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ermittelt — eine kostenlose Excel-Datei des Bundesfinanzministeriums.

Typische Gebäudeanteile bei Eigentumswohnungen 2026:

• Großstadt-Innenstadt (Hamburg, München, Frankfurt): 60–75 % (hoher Bodenwert)
• Stadtrand & mittlere Städte: 75–85 %
• Ländlicher Raum: 80–90 %

Wichtig: Die im Kaufvertrag stehende Aufteilung wird vom Finanzamt nur akzeptiert, wenn sie wirtschaftlich plausibel ist. Eine künstlich hochgerechnete Gebäudequote (z. B. 95 % bei einer Münchner Innenstadtwohnung) wird gestrichen und durch die BMF-Arbeitshilfe korrigiert.

Zur Bemessungsgrundlage gehören neben dem reinen Kaufpreis × Gebäudeanteil auch die Anschaffungsnebenkosten × Gebäudeanteil:

• Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % je Bundesland)
• Notar- & Grundbuchkosten (~1,5 %)
• Maklerprovision (3,57 % oder geteilt)
• Anschaffungsnaher Aufwand binnen 3 Jahren, falls > 15 % der Anschaffungskosten

Schritt 2: AfA-Satz für die Wohnung wählen

Der AfA-Satz hängt vom Baujahr der Wohnung ab — nicht vom Kaufdatum:

Baujahr	AfA-Satz	Nutzungsdauer
ab 2023	3,0 %	33,3 Jahre
1925 bis 2022	2,0 %	50 Jahre
vor 1925	2,5 %	40 Jahre

Alternative: Bei Neubauten ab 01.10.2023 ist auch die degressive AfA mit 5 % vom Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG möglich. Im ersten Jahr ergibt das deutlich höhere Abschreibungen, langfristig läuft sie aus. Die degressive AfA ist v. a. dann sinnvoll, wenn man die Wohnung 5–10 Jahre hält und früh Steuern sparen will.

Schritt 3: AfA Wohnung berechnen — Beispielrechnung

Drei konkrete Beispiele aus der Praxis:

Beispiel 1: Eigentumswohnung Hamburg-Eimsbüttel, Baujahr 1968

• Kaufpreis: 480.000 EUR (75 m²)
• Grunderwerbsteuer Hamburg: 5,5 % = 26.400 EUR
• Notar & Grundbuch: 1,5 % = 7.200 EUR
• Maklergebühr (geteilt): 3,57 % / 2 = 8.568 EUR
• Gesamt-Anschaffungskosten: 522.168 EUR
• Gebäudeanteil laut BMF-Arbeitshilfe: 70 %
• Bemessungsgrundlage: 522.168 × 70 % = 365.518 EUR
• AfA-Satz: 2 % (Baujahr 1968)
• Jährliche AfA: 365.518 × 2 % = 7.310 EUR
• Bei 42 % Grenzsteuersatz: 3.070 EUR Steuerersparnis pro Jahr

Beispiel 2: Neubau-Eigentumswohnung Berlin-Mitte, Baujahr 2025

• Kaufpreis: 600.000 EUR (90 m²)
• Grunderwerbsteuer Berlin: 6,0 % = 36.000 EUR
• Notar & Grundbuch: 1,5 % = 9.000 EUR
• Maklergebühr (geteilt): 0 EUR (Bauträger ohne Makler)
• Gesamt-Anschaffungskosten: 645.000 EUR
• Gebäudeanteil: 65 % (Innenstadt)
• Bemessungsgrundlage: 645.000 × 65 % = 419.250 EUR
• AfA-Satz: 3 % (Baujahr 2025)
• Lineare AfA: 419.250 × 3 % = 12.578 EUR pro Jahr
• Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz: 5.282 EUR pro Jahr

Beispiel 3: Altbau-Eigentumswohnung München, Baujahr 1908

• Kaufpreis: 720.000 EUR (95 m²)
• Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 % = 25.200 EUR
• Notar & Grundbuch: 1,5 % = 10.800 EUR
• Maklergebühr: 3,57 % / 2 = 12.852 EUR
• Gesamt-Anschaffungskosten: 768.852 EUR
• Gebäudeanteil: 60 % (München-Altstadt)
• Bemessungsgrundlage: 768.852 × 60 % = 461.311 EUR
• AfA-Satz: 2,5 % (Altbau vor 1925)
• Jährliche AfA: 461.311 × 2,5 % = 11.533 EUR
• Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz: 4.844 EUR pro Jahr

Schritt 4: Zeitanteilige Berechnung im ersten Jahr

Im Kaufjahr und im Verkaufsjahr wird die AfA zeitanteilig in vollen Monaten berechnet (12-tel-Regel nach § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Beispiel: Notarvertrag 15.07.2026, Übergang von Nutzen und Lasten 01.08.2026. Volljahres-AfA: 7.310 EUR. Für 2026 zählen nur 5 Monate (August – Dezember): 7.310 × 5/12 = 3.046 EUR. Ab 2027 dann die volle Jahres-AfA.

Schritt 5: AfA Wohnung in Anlage V eintragen

In der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) Ihrer Einkommensteuererklärung tragen Sie ein:

• Zeile 33: Lineare oder erhöhte AfA für Gebäude
• Zeile 34: AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter (Einbauküche, Heizung)
• Zeile 36: Sonderabschreibungen (z. B. § 7b EStG)

Praxis-Tipp: Anlage AVEÜR oder gesonderte Anlage „AfA-Aufstellung" beifügen mit Berechnung der Bemessungsgrundlage, Aufteilung Grund/Gebäude, AfA-Satz und Vorjahres-AfA. Das beugt Rückfragen des Finanzamts vor.

Häufige Fehler beim AfA Wohnung berechnen

Diese fünf Fehler kosten Vermieter regelmäßig Geld:

1. Grundstücksanteil zu niedrig angesetzt — Finanzamt korrigiert per BMF-Arbeitshilfe und verlangt Steuern nach.
2. AfA-Beginn falsch terminiert — viele Vermieter rechnen ab Notarvertrag statt ab Übergang von Nutzen und Lasten.
3. Anschaffungsnebenkosten vergessen — Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer gehören mit in die Bemessungsgrundlage.
4. Anschaffungsnaher Aufwand übersehen — Sanierungen binnen 3 Jahren mit > 15 % der Anschaffungskosten gelten als Herstellungskosten.
5. Falscher AfA-Satz — bei Wohnungen Baujahr 2023+ gilt 3 %, viele Vermieter rechnen aus Gewohnheit weiter mit 2 %.

FAQ: AfA Wohnung berechnen

Wie hoch ist die AfA bei einer Wohnung 2026?

Der lineare AfA-Satz hängt vom Baujahr ab: 2,0 % p. a. für Wohnungen mit Baujahr 1925 bis 2022, 3,0 % p. a. für Baujahr ab 2023, 2,5 % p. a. für Altbauten vor 1925. Bei einer durchschnittlichen Eigentumswohnung mit 350.000 EUR Bemessungsgrundlage ergibt das je nach Baujahr 7.000 EUR (2 %) bis 10.500 EUR (3 %) jährliche AfA. Hinzu kommen ggf. degressive AfA (5 % vom Restbuchwert) und Sonder-AfA nach § 7b EStG bei Mietwohnungsneubau.

Wie berechne ich die AfA bei einer geerbten Wohnung?

Bei einer Erbschaft setzen Sie die AfA des Erblassers fort — gleicher AfA-Satz, gleiche Restnutzungsdauer, gleicher Buchwert. Das nennt sich „Buchwertfortführung" (§ 11d EStDV). Wenn Sie die geerbte Wohnung selbst genutzt haben und später vermieten, beginnt die AfA neu mit dem Teilwert zum Vermietungsbeginn — also dem Verkehrswert der Wohnung an dem Tag, an dem Sie die Vermietung aufnehmen. Praxis-Tipp: Verkehrswertgutachten erstellen lassen, um den Teilwert beweiskräftig zu dokumentieren.

Kann ich die AfA Wohnung nachträglich erhöhen?

Ja, in zwei Fällen: (1) wenn eine Modernisierung die Restnutzungsdauer verlängert (z. B. Komplettsanierung mit neuer Haustechnik), kann der AfA-Satz neu berechnet werden — typisch bei energetischen Sanierungen über 30 % der Anschaffungskosten. (2) Wenn das Finanzamt eine zu niedrige Bemessungsgrundlage bestandskräftig festgestellt hat, kann ein Antrag auf schlichte Änderung nach § 172 AO bis zu 4 Jahre rückwirkend gestellt werden.

Was ist der Unterschied zwischen AfA und Werbungskosten?

Die AfA Wohnung ist eine besondere Form der Werbungskosten — sie verteilt einmalige Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer. Andere Werbungskosten (Reparaturen unter 15 % der Anschaffungskosten, Verwaltungs-, Finanzierungskosten, Grundsteuer, nicht umlegbare Nebenkosten) sind sofort in voller Höhe abziehbar. Die Trennung ist wichtig: Wer eine Renovierung als Erhaltungsaufwand statt anschaffungsnahem Aufwand einstuft, spart sofort Steuern statt sie über 50 Jahre zu strecken.

Wie lange läuft die AfA bei einer Wohnung?

Die lineare AfA läuft über die gesetzliche Nutzungsdauer: 50 Jahre bei Baujahr 1925–2022, 33,3 Jahre bei Baujahr ab 2023, 40 Jahre bei Altbauten vor 1925. Wer eine 30 Jahre alte Wohnung kauft, schreibt sie also noch 20 Jahre ab (50 minus 30). Bei vollständiger Neuanschaffung beginnt der Lauf neu — auch wenn das Gebäude technisch älter ist.

Fazit: AfA Wohnung berechnen — der größte Steuerhebel für Vermieter

Wer als Vermieter die AfA Wohnung berechnen möchte, holt im Schnitt 3.000 bis 6.000 EUR Steuerersparnis pro Jahr heraus — über 30 bis 50 Jahre kumuliert sechsstellige Beträge. Entscheidend sind drei Stellschrauben: realistische Kaufpreisaufteilung über die BMF-Arbeitshilfe, korrekte Berücksichtigung aller Anschaffungsnebenkosten und der richtige AfA-Satz je nach Baujahr. Bei Neubau-Wohnungen lohnt zusätzlich der Vergleich von linearer und degressiver AfA — die degressive Methode ist im ersten Jahrzehnt steuerlich deutlich attraktiver.

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