Warmmiete berechnen: Kaltmiete plus Nebenkosten

Warmmiete = Kaltmiete + kalte Betriebskosten + Heiz- und Warmwasserkosten. Die Nebenkosten zahlst du als monatliche Vorauszahlung, einmal im Jahr wird abgerechnet. Als Richtwert für die Nebenkosten dient der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds: Im Abrechnungsjahr 2024 lagen sie im Durchschnitt bei 2,67 € je Quadratmeter und Monat, davon 1,32 € für Heizung und Warmwasser. Fallen alle Kostenarten an, sind es durchschnittlich 3,68 €. Bei 700 € Kaltmiete für 60 m² ergibt der Durchschnitt eine Warmmiete von rund 860 €.

Was aus deiner Kaltmiete warm wird

Gerechnet mit den DMB-Durchschnittswerten für das Abrechnungsjahr 2024:

Die Nebenkosten hängen an der Wohnfläche und an der Ausstattung des Hauses, nicht an der Höhe der Kaltmiete. Ein Haus mit Aufzug, Hauswart und Gartenpflege liegt eher bei der rechten Spalte, ein kleines Haus ohne diese Posten eher darunter. Für eine eigene Schätzung kannst du mit dem Betriebskostenrechner die Nebenkosten berechnen.

Kaltmiete, Bruttokaltmiete, Warmmiete: die Begriffe

• Nettokaltmiete (Kaltmiete, Grundmiete): die reine Miete für die Wohnung ohne Nebenkosten. Qualifizierte Mietspiegel weisen in der Regel Nettokaltmieten aus; mit diesem Wert vergleichst du etwa bei Mieterhöhung oder Mietpreisbremse.
• Bruttokaltmiete: Nettokaltmiete plus kalte Betriebskosten, also ohne Heizung und Warmwasser. Mit dieser Größe rechnet das Wohngeld (§ 9 WoGG).
• Warmmiete (Bruttowarmmiete): alles zusammen, auch Heizung und Warmwasser. Das ist der Betrag, der monatlich an den Vermieter geht.

Nicht in der Warmmiete steckt dein Haushaltsstrom und, bei einer Gasetagenheizung mit eigenem Vertrag, auch das Gas. Beides zahlst du direkt an deinen Versorger.

Beispiel: 700 € kalt, wie viel warm?

Eine 60-m²-Wohnung für 700 € Nettokaltmiete, gerechnet mit den DMB-Durchschnittswerten 2024:

• Kalte Betriebskosten: 60 m² × 1,35 € = 81 €
• Heizung und Warmwasser: 60 m² × 1,32 € = 79,20 €
• Bruttokaltmiete: 700 € + 81 € = 781 €
• Warmmiete: 700 € + 81 € + 79,20 € = rund 860 €
• Pro Quadratmeter: rund 14,34 € warm, davon 11,67 € Kaltmiete

Liegt die im Inserat genannte Vorauszahlung deutlich unter solchen Werten, solltest du nach der letzten Abrechnung fragen, bevor du unterschreibst.

Warme Betriebskosten: Heizung und Warmwasser

Heizung und Warmwasser sind mit durchschnittlich 1,32 von 2,67 € je Quadratmeter rund die Hälfte der Nebenkosten (etwa 49 %). Die DMB-Bandbreite reicht von 0,46 bis 2,18 € je Quadratmeter, je nach Energieträger, Gebäudezustand und Verbrauch. Zu den warmen Betriebskosten gehören:

• Brennstoff oder Fernwärme samt Lieferung
• Betriebsstrom der Heizung (Pumpe, Brenner, Regelung)
• Wartung, Reinigung, Immissionsmessung
• Miete und Ablesung der Erfassungsgeräte sowie die Abrechnung durch den Messdienst
• die Erwärmung des Warmwassers bei zentraler Anlage

Nach der Heizkostenverordnung werden 50 bis 70 % dieser Kosten nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche. Was deine Heizkosten bei gegebenem Verbrauch ausmacht, kannst du mit dem Heizkostenrechner nachvollziehen.

Wie der Warmwasseranteil bestimmt wird

Erzeugt eine Anlage Heizwärme und Warmwasser gemeinsam, muss der Anteil des Warmwassers herausgerechnet werden (§ 9 HeizkostenV). Vorrang hat die Messung: Die Wärmemenge für das Warmwasser ist mit einem Wärmezähler zu erfassen. Nur wenn das unzumutbar aufwendig ist, darf sie nach der Formel Q = 2,5 × V × (tw − 10) berechnet werden. Das Ergebnis Q ist eine Wärmemenge in kWh, keine Kostensumme; V ist das Warmwasservolumen in m³, tw die mittlere Warmwassertemperatur. Wie daraus die Kosten je Kubikmeter werden, zeigt der Ratgeber Warmwasserkosten pro m³ berechnen.

Kalte Betriebskosten: Durchschnitt je Kostenart

Die kalten Betriebskosten lagen 2024 im Durchschnitt bei 1,35 € je Quadratmeter und Monat (2,67 € minus 1,32 € für Heizung und Warmwasser). Die DMB-Werte je Kostenart:

Die Einzelwerte lassen sich nicht zum Durchschnitt aufaddieren, weil nicht jede Kostenart in jedem Haus anfällt. Mehr Werte und Vorjahre im Ratgeber Betriebskosten pro Quadratmeter, die Übersicht für Mieter unter Nebenkosten einer Mietwohnung pro qm und Durchschnittswerte nach Haushaltsgröße unter Nebenkosten pro Person.

Vorauszahlung, Pauschale oder Inklusivmiete

• Vorauszahlung: der Regelfall. Du zahlst monatlich einen Abschlag, einmal im Jahr wird abgerechnet. Nach jeder Abrechnung dürfen beide Seiten die Vorauszahlung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Der Vermieter darf dabei konkret absehbare Kostensteigerungen berücksichtigen, etwa einen angekündigten höheren Gaspreis, aber keinen pauschalen Sicherheitszuschlag (BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10).
• Betriebskostenpauschale: ein fester Betrag ohne Abrechnung. Erhöhen darf der Vermieter sie nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht, und nur bei gestiegenen Kosten (§ 560 Abs. 1 BGB).
• Keine Vereinbarung: Enthält der Mietvertrag keine Umlage der Betriebskosten, sind sie mit der Miete abgegolten.

Ob deine Vorauszahlung zur letzten Abrechnung passt, prüfst du mit dem Vorauszahlungsrechner. Ein Beispiel: Die Nebenkosten betrugen 2.400 € im Jahr, gezahlt hast du 12 × 180 € = 2.160 €. Eine Anpassung um 20 € auf 200 € im Monat wäre angemessen. Umgekehrt kannst du nach einer Abrechnung mit Guthaben die Vorauszahlung selbst durch Erklärung in Textform senken.

Warmmiete und Budget

Eine verbreitete Faustregel empfiehlt, nicht mehr als etwa 30 % des Nettoeinkommens für die Warmmiete auszugeben. Das ist keine Rechtsnorm, sondern eine Orientierung. Bei 2.500 € netto wären das 750 € warm. Wer Grundsicherungsgeld (früher Bürgergeld) oder Wohngeld bezieht, sollte wissen, welche Wohnkosten dort anerkannt werden; mehr dazu im Ratgeber Nebenkostenabrechnung und Jobcenter.

Wann lohnt ein genauer Blick auf die Abrechnung?

• Deine Nebenkosten liegen deutlich über 3,68 € je Quadratmeter, obwohl dein Haus keine Sonderausstattung hat.
• Heizung und Warmwasser liegen über dem oberen Ende der DMB-Bandbreite von 2,18 € je Quadratmeter.
• Einzelne Posten steigen stark, ohne dass Preise oder Verbrauch sich erkennbar geändert haben.
• In der Abrechnung tauchen Verwaltung, Reparaturen oder seit Juli 2024 Kabel-TV-Entgelte auf.

Ein hoher Wert allein beweist keinen Fehler. Für eine Prüfung Punkt für Punkt gibt es den Fragebogen zum Selbstprüfen der Nebenkostenabrechnung oder den KI-Check für deine Abrechnung; der Prüfbericht des KI-Checks kostet ab 9,90 € einmalig. Einwände musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben.

Häufige Fragen

Wie berechne ich die Warmmiete?

Kaltmiete plus kalte Betriebskosten plus Heiz- und Warmwasserkosten. Für eine Schätzung multiplizierst du die Wohnfläche mit dem DMB-Durchschnitt von 2,67 € je Quadratmeter und Monat und addierst das zur Kaltmiete. Bei 60 m² sind das rund 160 € Nebenkosten.

Wie viel ist 700 € kalt in warm?

Das hängt von der Wohnfläche ab. Bei 60 m² und durchschnittlichen Nebenkosten von 2,67 € je Quadratmeter kommen rund 160 € dazu, die Warmmiete liegt dann bei rund 860 €. Fallen alle Kostenarten an (3,68 €), sind es rund 921 €.

Was ist der Unterschied zwischen Bruttokaltmiete und Warmmiete?

Die Bruttokaltmiete enthält die Kaltmiete und die kalten Betriebskosten, aber nicht Heizung und Warmwasser. Die Warmmiete enthält zusätzlich die Heiz- und Warmwasserkosten.

Wie hoch sind die Nebenkosten pro Quadratmeter im Durchschnitt?

Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds im Abrechnungsjahr 2024 durchschnittlich 2,67 € je Quadratmeter und Monat, davon 1,32 € für Heizung und Warmwasser. Fallen alle Kostenarten an, sind es 3,68 €.

Gehört Strom zur Warmmiete?

Dein Haushaltsstrom nicht; den zahlst du direkt an deinen Stromanbieter. In den Nebenkosten steckt nur der Allgemeinstrom für Treppenhaus, Keller und Außenbeleuchtung sowie der Betriebsstrom der Heizung.