Ab 2026 kostet jede ignorierte CO2-Aufteilung doppelt: Die CO2-Preise springen in den neuen Auktionskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne — und Mieter, die einen Fehler entdecken, dürfen ihren Heizkostenanteil dauerhaft um drei Prozent kürzen.
Worum es geht
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) gilt seit dem 1. Januar 2023. Es zwingt Vermieter, einen Teil der CO2-Kosten aus Heizung und Warmwasser selbst zu tragen — abhängig davon, wie energieeffizient ihr Gebäude ist.
Drei Jahre nach Inkrafttreten ist die Lage in der Praxis weiter durchwachsen. Viele Abrechnungen ignorieren die Aufteilung komplett. Andere weisen sie zwar aus, aber unvollständig. Beides ist riskant — und ab 2026 deutlich teurer als bisher.
Dieser Beitrag bündelt die drei konkreten Risiken, die Vermieter im Abrechnungsjahr 2026 treffen können, zeigt ein vollständiges Rechenbeispiel und fasst die fünf Schritte zusammen, mit denen Sie sich absichern.
Die drei Risiken, die 2026 teurer werden
Dauerhafte 3-Prozent-Kürzung der Heizkostenabrechnung
Die wichtigste — und in der Praxis am häufigsten übersehene — Sanktion steht in § 7 Abs. 4 CO2KostAufG.
Sobald die Heizkostenabrechnung die vorgeschriebenen Angaben zur CO2-Kostenaufteilung nicht enthält oder unvollständig ausweist, darf der Mieter seinen Anteil an den gesamten Heizkosten um drei Prozent kürzen.
Das gilt unabhängig davon, ob es sich um die CO2-Kosten selbst, die zugrunde gelegte Brennstoffmenge, die Einstufung im Stufenmodell oder die spezifischen Emissionen handelt.
Zwei Punkte machen diese Kürzung besonders unangenehm:
Sie wirkt auf die gesamten Heizkosten, nicht nur auf die CO2-Komponente. Bei jährlichen Heizkosten von 14.400 € für ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen sind das 432 € Verlust pro Jahr.
Sie ist nicht reparierbar. Hat der Mieter die Kürzung einmal geltend gemacht, bleibt sie für diese Abrechnungsperiode bestehen — selbst wenn der Vermieter die Aufteilung nachträglich korrekt ergänzt.
Bis zu 95 Prozent Vermieteranteil im unsanierten Bestand
Wer noch hofft, das Thema einfach aussitzen zu können, unterschätzt das Stufenmodell aus § 5 CO2KostAufG.
Es ordnet jedes Gebäude einer von zehn Stufen zu — und je höher der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter, desto höher der Vermieteranteil.
| Stufe | CO2-Ausstoß (kg/m²·a) | Vermieter | Mieter |
|---|---|---|---|
| 1 | unter 12 | 0 % | 100 % |
| 2 | 12 – 17 | 10 % | 90 % |
| 3 | 17 – 22 | 20 % | 80 % |
| 4 | 22 – 27 | 30 % | 70 % |
| 5 | 27 – 32 | 40 % | 60 % |
| 6 | 32 – 37 | 50 % | 50 % |
| 7 | 37 – 42 | 60 % | 40 % |
| 8 | 42 – 47 | 70 % | 30 % |
| 9 | 47 – 52 | 80 % | 20 % |
| 10 | über 52 | 95 % | 5 % |
Typische Altbauten — Baujahr vor 1995, einfach verglast, ungedämmte Außenwände, alte Gas- oder Ölheizung — landen oft in den Stufen 7 bis 10. Das heißt: 60 bis 95 Prozent der CO2-Kosten gehen direkt an den Vermieter, unabhängig davon, ob er die Aufteilung in der Abrechnung sauber dokumentiert oder nicht.
Komplette Streichung der CO2-Position bei Formfehlern
Wird die CO2-Aufteilung in der Heizkostenabrechnung nicht gesondert ausgewiesen, sondern als Sammelposten zu den übrigen Heizkosten addiert, ist die Abrechnung in diesem Punkt formell unwirksam.
Mieter können dann die vollständige Streichung der CO2-Position verlangen — und zwar zusätzlich zur 3-Prozent-Kürzung des restlichen Heizkostenanteils.
Konkretes Beispiel:
Eine Abrechnung, die 1.200 € CO2-Kosten unter „sonstige Heizkosten" durchreicht, kann bedeuten, dass der Vermieter diese 1.200 € vollständig allein trägt — plus 432 € Kürzung aus Risiko 1. In Summe: über 1.600 € Verlust für eine einzelne Abrechnungseinheit.
Was 2026 anders ist als 2025
Bis Ende 2025 lag der CO2-Preis bei festen 55 Euro pro Tonne. Seit dem 1. Januar 2026 läuft der nationale Brennstoffemissionshandel im Auktionsverfahren — mit einem gesetzlich festgelegten Preiskorridor zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne.
Bei einem Mehrfamilienhaus mit 18.000 Litern Heizöl-Jahresverbrauch macht der CO2-Anteil 2026 zwischen 2.500 und 3.000 € aus — statt rund 2.350 € in 2025.
Was 2023 bei 30 €/Tonne ein kleiner Posten war, ist 2026 ein vierstelliger Betrag — und damit auch das Risiko, dass Mieter genauer hinschauen.
Mieterbund und Verbraucherzentralen weisen seit Anfang 2026 verstärkt auf das Kürzungsrecht hin. Wer unsauber abrechnet, riskiert direkte Geltendmachung.
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen
Ausgangssituation: Mehrfamilienhaus Baujahr 1985, keine nennenswerte Sanierung, Gaszentralheizung, Gesamtwohnfläche 600 m², acht Mietparteien.
Jahresverbrauch Erdgas: 24.000 m³ entsprechend rund 240.000 kWh. Spezifischer CO2-Ausstoß: rund 40 kg CO2 pro m² und Jahr — das ist Stufe 7, also 60 Prozent Vermieteranteil.
| Position | Betrag 2026 |
|---|---|
| Brennstoffkosten Erdgas (240.000 kWh) | 22.800 € |
| Davon CO2-Anteil (≈ 60 €/t × 48 t CO2) | 2.880 € |
| Vermieter trägt (60 % nach Stufe 7) | 1.728 € |
| Mieter tragen gemeinsam (40 %) | 1.152 € |
Wird die Aufteilung nicht in der Abrechnung ausgewiesen, entstehen zwei Schadenspositionen:
Die CO2-Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Der Vermieter trägt zusätzlich die 1.152 €, die eigentlich die Mieter tragen müssten.
Bei jährlichen Heizkosten von etwa 28.000 € sind 3 % Kürzung 840 € pro Jahr, die acht Mietparteien zusammen weniger zahlen.
Fünf Schritte, mit denen Sie sich absichern
CO2-Ausstoß des Gebäudes ermitteln
Aus Jahresverbrauch und beheizter Wohnfläche errechnen Sie den spezifischen Wert in kg CO2/m²·a.
Erdgas: kWh × 0,201 kg CO2/kWh ÷ m²
Heizöl: Liter × 2,68 kg CO2/Liter ÷ m²
Fernwärme: Wert des Versorgers (oder gesetzlicher Schätzwert 200 g CO2/kWh nach § 5 Abs. 2 CO2KostAufG).
Stufe nach § 5 CO2KostAufG bestimmen
Die Tabelle oben gibt die Aufteilung vor. Die Einstufung muss für jede Abrechnungsperiode neu erfolgen — der Verbrauch ändert sich jährlich.
CO2-Kosten getrennt in der Abrechnung ausweisen
§ 7 Abs. 1 verlangt drei Angaben: die gesamten CO2-Kosten, die spezifischen Emissionen des Gebäudes und die daraus resultierende Stufeneinordnung. Wer eine dieser Angaben weglässt, riskiert die 3-Prozent-Kürzung.
Vermieteranteil intern verbuchen
Der Vermieteranteil ist keine umlagefähige Position. Er muss in der Buchhaltung als eigene Betriebsausgabe geführt werden (steuerlich abzugsfähig), darf aber nicht versteckt über höhere Pauschalen umgelegt werden.
Mieter aktiv informieren
Eine kurze Anlage zur Heizkostenabrechnung mit Stufenmodell, Einstufung und CO2-Berechnung reduziert Rückfragen und Streit deutlich.
Vorlagen dafür gibt es im CO2-Kostenbrief-Generator.
Was tun, wenn die Abrechnung schon raus ist?
Wer feststellt, dass eine bereits versandte Abrechnung die CO2-Aufteilung nicht enthält, hat ein knappes Zeitfenster.
Solange die zwölfmonatige Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB noch nicht abgelaufen ist, lässt sich die Abrechnung korrigieren und neu zustellen — vor dem Hintergrund, dass die 3-Prozent-Kürzung nur dann nicht greift, wenn der Mieter sie noch nicht geltend gemacht hat.
Nach Fristablauf ist eine Nachbesserung zwar formal noch möglich, heilt aber bereits geltend gemachte Kürzungen nicht mehr.
Tipp: Eine Schritt-für-Schritt-Checkliste zum Prüfen einer bestehenden Abrechnung finden Sie im Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen.
Häufige Fragen
Gilt das CO2KostAufG auch bei Wärmepumpen?
Nein. Das Gesetz erfasst nur Heizungen, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden — also Erdgas, Heizöl, Flüssiggas oder Fernwärme, soweit diese fossil erzeugt wird.
Wärmepumpen, Pelletheizungen oder Fernwärme aus reiner erneuerbarer Erzeugung sind nicht betroffen, weil hier kein nationaler CO2-Preis anfällt.
Was ist mit denkmalgeschützten Gebäuden?
§ 9 CO2KostAufG sieht eine Halbierung des Vermieteranteils vor, wenn bauliche Sanierungsmaßnahmen aus rechtlichen Gründen (insbesondere Denkmalschutz) nicht möglich sind.
Diese Ausnahme muss aber substantiiert dargelegt werden — die bloße Behauptung „Denkmal" reicht nicht.
Was passiert bei gemischt genutzten Gebäuden?
Bei Gebäuden mit Wohn- und Gewerbenutzung muss die Aufteilung getrennt vorgenommen werden:
- für Wohnungen nach dem 10-Stufen-Modell (§ 5)
- für Gewerbeflächen nach der Pauschal-Regelung 50/50 (§ 8), sofern keine vertragliche Abweichung vereinbart ist
Fazit
Das CO2KostAufG ist 2026 kein Randthema mehr.
Die gestiegenen Preise machen aus Aufteilungsfehlern vierstellige Posten, und das stille Kürzungsrecht aus § 7 Abs. 4 trifft Vermieter dort, wo es weh tut: bei den gesamten Heizkosten, dauerhaft, ohne Heilungsmöglichkeit.
Wer die Aufteilung sauber dokumentiert und die fünf Schritte oben einhält, vermeidet einen vermeidbaren Verlust — und behält die Kontrolle über die eigene Abrechnung.
Aufteilung in 30 Sekunden berechnen
Unser kostenloser CO2-Rechner ermittelt aus Verbrauch und Wohnfläche die korrekte Stufe nach § 5 CO2KostAufG und den exakten Vermieter-/Mieter-Anteil — inklusive Erläuterungstext für die Heizkostenabrechnung.
Rechtshinweis: Dieser Beitrag fasst den Stand der Gesetzgebung zum Mai 2026 zusammen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfällen empfehlen wir die Konsultation eines auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalts oder Steuerberaters.