Steht bei dir „Allgemeinstrom“ oder „Hausstrom“ in der Abrechnung?
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In den sozialen Medien heißt es gerade, ein neues Gesetz verbiete den Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung. Das stimmt so nicht: Ein neues Gesetz gibt es nicht. Richtig ist aber, dass mehrere Gerichte eine pauschale Position „Allgemeinstrom“ oder „Hausstrom“ für unwirksam halten, wenn nicht erkennbar ist, welcher Strom darin steckt. Was dahintersteckt und was Mieter und Vermieter jetzt tun sollten.
Was an den Meldungen stimmt und was nicht
Falsch ist: Es gibt kein neues Gesetz zum Allgemeinstrom. Die Betriebskostenverordnung, die festlegt, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, wurde zuletzt im Oktober 2023 geändert, und zwar nicht beim Strom. Auch das Gebäudemodernisierungsgesetz vom Juli 2026 ändert daran nichts.
Richtig ist: Mehrere Abteilungen des Amtsgerichts Hamburg halten eine Abrechnungsposition „Hausstrom“ oder „Allgemeinstrom“ für formell unwirksam, wenn der Mieter nicht erkennen kann, auf welche Verbrauchsstellen der Strom entfällt (zum Beispiel AG Hamburg, Urteil vom 03.03.2022, 48 C 320/20). Unwirksam war dort nur diese eine Position, nicht die ganze Abrechnung. Die Nachforderung für diesen Posten wurde abgewiesen.
Unklar ist: In vielen Beiträgen wird ein Urteil des Amtsgerichts Pankow aus 2026 genannt. Einen Volltext oder eine Veröffentlichung in einer Urteilsdatenbank haben wir dazu nicht gefunden, deshalb stützen wir uns hier nicht darauf. Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher nicht entschieden. Andere Gerichte können sie also anders beurteilen.
Welcher Strom überhaupt umgelegt werden darf
Die Betriebskostenverordnung kennt keinen „Allgemeinstrom“. Sie nennt Strom an mehreren Stellen, jeweils als Teil einer eigenen Kostenart:
| Wofür der Strom verbraucht wird | Kostenart nach § 2 BetrKV |
|---|---|
| Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Flure, Keller, Dachboden, Waschküche | Nr. 11 Beleuchtung |
| Pumpen, Brenner und Regelung der Heizung | Nr. 4 Heizung (Teil der Heizkosten) |
| Aufzug | Nr. 7 Aufzug |
| Gemeinschaftsantenne, Breitbandnetz | Nr. 15 Antenne |
| Gemeinschaftswaschmaschinen, Trockner | Nr. 16 Wäschepflege |
Das Problem der Sammelposition: Unter „Hausstrom“ kann alles zusammenlaufen, was an einem gemeinsamen Zähler hängt, etwa auch der Heizungsstrom. Der gehört aber in die Heizkosten und wird dort nach dem Verbrauch verteilt. Steckt er zusätzlich im „Hausstrom“, zahlst du ihn doppelt, und ohne Aufschlüsselung kannst du das nicht erkennen.
Was du als Mieter tun kannst
- Bezeichnung prüfen: Steht in deiner Abrechnung nur „Allgemeinstrom“, „Hausstrom“ oder „Strom“ ohne weitere Angabe, lohnt sich ein genauerer Blick.
- Belege einsehen: Du darfst die Stromrechnungen einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB). Frag dabei nach, welche Verbrauchsstellen am Zähler hängen. Eine Vorlage für die Belegeinsicht findest du bei uns.
- Heizungsstrom abgleichen: Taucht Betriebsstrom der Heizung schon in der Heizkostenabrechnung auf, darf er nicht noch einmal im Hausstrom stecken.
- Frist einhalten: Einwände musst du innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Wie du formulierst, zeigt unser Widerspruchs-Muster.
- Vorsichtig zahlen: Ob ein Gericht in deinem Fall die Position für unwirksam hält, ist nicht sicher. Wer den strittigen Betrag unter Vorbehalt zahlt, bleibt auf der sicheren Seite und kann ihn zurückfordern, wenn sich der Einwand bestätigt. Bei höheren Beträgen hilft der örtliche Mieterverein.
Was Vermieter jetzt ändern sollten
- Richtig benennen: Bezeichne die Position so, wie die Verordnung sie nennt, zum Beispiel „Beleuchtung (Treppenhaus, Keller, Außenanlagen)“.
- Strom trennen: Heizungs-, Aufzugs- und Antennenstrom gehören zu ihren eigenen Kostenarten. Ideal ist ein Zwischenzähler. Fehlt er, darfst du den Heizungsstrom begründet schätzen, musst die Schätzgrundlagen aber offenlegen, wenn der Mieter bestreitet (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).
- Rechtzeitig korrigieren: Eine formell fehlerhafte Position kannst du nur innerhalb der Abrechnungsfrist berichtigen, also bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach ist eine Nachforderung für diesen Posten in der Regel ausgeschlossen.
Im Nebenkostenrechner heißt die Position deshalb „Beleuchtung“ wie in § 2 Nr. 11 BetrKV, Heizungs- und Aufzugsstrom stehen bei ihren eigenen Kostenarten. Wie du den Heizungsanteil ohne eigenen Zähler herausrechnest, erklärt unser Ratgeber Nebenkostenabrechnung ohne Zähler.
Quellen
- § 2 Betriebskostenverordnung (gesetze-im-internet.de)
- § 556 BGB (gesetze-im-internet.de)
- AG Hamburg, Urteil vom 03.03.2022, 48 C 320/20 (dejure.org)
- BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07 (dejure.org)
Stand: 24.09.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.